Riche Idée

10 conseils pour acheter son logement

Les candidats à l’achat bénéficient d’un choix de biens et de conditions de financement ultra-favorables. Et ils peuvent espérer voir baisser les prix dans les prochains mois.

Mais acheter un logement est une décision qui se mûrit. Pour éviter les erreurs et trouver le bien qui vous convient, il faut se poser les bonnes questions : quel est mon budget ? Comment prospecter ? Comment décrocher le meilleur prêt ?
Voici dix conseils pour vous aider à faire le point, cet été, sur votre situation, vos envies et vos besoins… et démarrer votre recherche, à la rentrée, avec toutes les cartes en main.

  1. Soyez sûr de vous :
    Devenir propriétaire est un rêve partagé. Mais, avant d’investir toutes vos économies, assurez-vous que le moment est opportun.
    Les frais de notaire représentent, en moyenne, de 7 % à 8 % du prix d’un bien et ne sont pas récupérés lors de la revente. Il faut six ans, en général, pour les amortir.
    Mieux vaut donc éviter de changer de logement tous les deux ans et acheter quand on se sent prêt à se poser dans un endroit pendant plusieurs années. Sinon, il peut être plus judicieux de rester locataire.
  2. Evaluez votre apport :
    Sans surprise, plus l’apport est élevé, plus l’acquéreur aura de chances de voir sa demande de crédit acceptée. Et moins il paiera d’intérêts.
    Les banques exigent le plus souvent que vous soyez capable de financer au moins 10 % du prix du bien, de quoi couvrir les frais de notaire et la garantie du prêt.
    Le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser 33 %, mais même si un emprunteur ne s’endette qu’à 30 %, il faut qu’il puisse manger et payer ses charges. Il doit lui rester entre 400 et 500 euros plus 150 euros minimum par enfant à charge après le règlement des mensualités.
    Plusieurs prêts aidés permettent de doper son apport, de 4 000 à 120 000 euros. La plupart sont soumis à conditions de ressources : prêt action logement (ancien 1 % logement) pour les salariés du privé, prêt à taux zéro (PTZ+) pour les ménages modestes achetant dans le neuf, prêt d’accession sociale ou encore prêts proposés par les caisses de retraite complémentaires, les mutuelles et les collectivités.
    Si besoin, vos proches peuvent vous donner un coup de pouce grâce au prêt familial, qui peut être consenti avec ou sans intérêts.
  3. Fixez votre budget selon vos besoins :
    Avant de partir en quête de votre future résidence, définissez d’abord votre plan de financement.
    Et ne pas oublier qu’au prix du bien s’ajouteront des frais de notaire et éventuellement d’agence, la garantie du prêt, puis les taxes foncières et d’habitation, l’assurance du logement et des charges de copropriété, le cas échéant.
    Cernez ensuite vos besoins. L’emplacement du bien est primordial : proximité des écoles, gares, commerces, activités sportives et culturelles…
    Pensez aussi à moyen terme et intégrez dans vos plans l’arrivée et le départ d’un enfant. Ne pas oublier aussi d’intégrer dans vos plans la vente de maison.
    Le neuf coûte plus cher à l’achat que l’ancien ; il assure cependant une meilleure isolation thermique et pas mal d’années sans travaux.
  4. Agence ou particulier : pesez le pour et le contre :
    Si vous achetez de particulier à particulier, il faut y consacrer du temps, accepter de se déplacer, de visiter beaucoup de biens, mais aussi être capable de passer le logement au peigne fin à la recherche de défauts et de gérer la paperasse.
    Recourir à une agence a bien sûr un coût, mais les particuliers ont, de leur côté, tendance à surestimer le prix de leur bien.
    Les annonces de particuliers peuvent être consultées sur des sites comme pap.fr, leboncoin.fr, paruvendu.fr ou dans la presse régionale.
    Vous pouvez aussi dénicher des biens dans les ventes aux enchères publiques ou vous adresser à des notaires négociateurs, dont le rôle s’apparente à celui des agents immobiliers.
  5. Menez efficacement la visite :
    La visite s’effectue carnet de notes et appareil photo en main. Regardez tout : l’agencement des pièces, l’exposition du bien, l’état des murs, des plafonds et de la toiture, la présence en nombre suffisant de prises électriques, le système de ventilation dans la salle de bain et la cuisine, l’ouverture des portes et des fenêtres… et ne vous contentez pas d’admirer la décoration.
    Il faut ensuite s’attarder sur l’état du bâtiment : l’ascenseur fonctionne-t-il correctement ? La façade aura-t-elle bientôt besoin d’un ravalement ?
    Le syndic dispose du carnet d’entretien de l’immeuble qui permet de se faire une bonne idée de la situation. Demandez-lui également le montant des charges de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale afin de savoir si des travaux ont été votés.
    Au niveau du quartier, un petit tour en mairie vous permettra de connaître les projets d’aménagement en cours.
    Surtout, ne vous contentez jamais d’une seule visite. Venez une fois en journée, une autre en soirée, une fois en semaine, une autre le week-end, pour bien évaluer le bruit et la luminosité.
    Si des travaux sont à prévoir, n’hésitez pas à effectuer une deuxième visite avec un architecte ou un copain bricoleur.
    Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit être communiqué dans l’annonce, permet d’estimer le montant des travaux d’isolation. Huit autres diagnostics (amiante, plomb, termites…) doivent aussi être fournis par le vendeur.
  6. Formulez une offre raisonnable :
    Une négociation s’aborde avec de solides arguments. Un comparatif des prix auxquels se sont récemment vendus des biens similaires aux alentours permet de baliser le terrain.
    Consultez les agences immobilières locales, les sites de petites annonces et les prix des notaires (sur immoprix.com en région et paris.notaires.fr en Ile-de-France).
    Les biens en vente depuis plus de six mois seront plus largement négociables, puisque de toute évidence surestimés.
    Un logement nécessitant beaucoup de travaux, loin des zones d’activité et des transports, situé en rez-de-chaussée, ou qui n’est pas proposé en exclusivité dans une agence, ouvrira aussi la voie à davantage de discussion.
    Contrairement aux idées reçues, il ne faut pas toujours tenter de négocier. Vous pouvez aussi négocier les frais d’agence.
  7. Concluez un compromis de vente devant un professionnel :
    Une fois votre offre acceptée, vous signerez avec le vendeur un avant-contrat fixant les conditions de la vente.
    Deux options : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, plus répandu.
    La signature engage les deux parties. Des conditions suspensives comme le refus d’un crédit permettent toutefois de mettre un terme à la vente.
    Des clauses relatives à la renonciation de préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien ou à l’obtention d’un permis de construire peuvent aussi être intégrées. Confiez la rédaction de ce document à un professionnel (notaire ou agent immobilier).
    Un acompte de 10 % du prix de vente est alors versé sur le compte séquestre du notaire. L’acheteur a sept jours pour se rétracter, sans motif, et récupérer la somme sans frais.
  8. Identifiez le financement adapté :
    Pour bénéficier des meilleures conditions possibles, comparez les banques et faites jouer la concurrence.
    Le plus simple est de confier la tâche à un courtier (MeilleurTaux, Capfi, Artémis courtage…) très au fait des offres en cours et capable de négocier de bons taux.
    L’opération ne vous coûtera rien : ce professionnel n’est payé que si vous souscrivez le prêt qu’il vous propose. Il touche alors une somme équivalente aux frais de banque, dont vous serez exempté en empruntant par son intermédiaire.
    A moins d’une revente rapide, il est préférable d’opter pour des taux d’intérêt fixes qui vous éviteront de mauvaises surprises.
    Mieux vaut alors allonger un peu la durée de son crédit pour réduire le montant des mensualités et vivre plus serein.
    Il faut par ailleurs songer à inclure dans le contrat de prêt une clause de remboursement anticipé sans pénalité.
    Vous devrez aussi souscrire une assurance décès-invalidité, exigée par les banques. Une assurance perte d’emploi existe, mais « c’est souvent un artifice plutôt qu’une vraie couverture », affirme le directeur général adjoint de Cafpi, qui conseille de mettre soi-même cet argent de côté.
    N’hésitez pas, une fois encore, à faire jouer la concurrence. Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance proposée par la banque.
  9. Relisez l’acte de vente :
    Trois à quatre mois après l’avant-contrat, acheteur et vendeur signent l’acte de vente définitif. Il est généralement rédigé par le notaire du vendeur, mais l’acheteur peut se faire assister par le sien.
    Dans ce cas, les deux notaires se partagent les frais, sans surcoût pour l’acquéreur. C’est le moment de vérifier que tout est conforme à l’avant-contrat, en s’assurant notamment qu’il n’y a pas eu de sinistre ou de changement dans la planification des travaux de copropriété entre-temps.
    Le règlement peut ensuite être réalisé par virement ou chèque de banque au notaire. C’est à ce moment que l’acheteur récupère les clés du logement.
  10. Optimisez vos travaux :
    Lancez les devis dès la signature du compromis. Vous gagnerez du temps. Pour payer les travaux au meilleur prix, sollicitez au moins trois artisans.
    Les diagnostics techniques fournis lors de la vente vous permettent de savoir si l’électricité, la plomberie et l’isolation doivent êtres remises aux normes.
    Avant de commencer, assurez-vous auprès de la mairie et/ou de la copropriété que vous disposez de toutes les autorisations nécessaires.
    Pour financer l’opération, demandez un prêt unique pour l’achat du bien et les travaux : cela facilite la gestion et permet de profiter d’un meilleur taux.
    Afin de ne pas voir les travaux s’éterniser et grever votre budget, pensez, enfin, à inscrire des pénalités de retard dans le contrat qui vous lie à votre artisan.

En tout cas, prennez votre temps. Car le temps c’est de l’argent 🙂

2 Commentaires

  1. Merci pour vos conseils. C’est vrai qu’il est important de bien évaluer sa situation et connaitre le marché. Je pense aussi qu’il est important de calculer ce qu’un logement peut nous rapporter. Il existe plein de simulateurs en ligne pour savoir si notre investissement sera rentable, et ce qu’il nous rapportera. Je pense qu’il ne faut négliger aucun point que vous évoquez car aujourd’hui, il est devenu difficile de savoir si on fait les bons choix en termes d’investissement locatif

  2. Salut,

    Un article vraiment bien fait qui reprend chronologiquement les étapes de l’achat.

    Pour le 2), il est possible de demander au préalable à sa banque le montant maximum qu’elle pourrait vous financer pour ensuite visiter des biens.

    Il est vraiment complet en tout cas cet article, bravo !