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À quoi sert réellement un notaire dans une transaction immobilière

notaire-argent-magazineLes notaires ont un monopole légal pour tous les achats et les ventes dans le domaine immobilier. Ces transactions, en effet, doivent être finalisées par un acte « authentique », que seul un notaire a le droit de rédiger. En pratique, l’activité immobilière des notaires représente près de 70 % de leur chiffre d’affaires. Que fait-il concrètement ? Quelle est sa responsabilité ? Comment la sécurité juridique est-elle garantie ?

Conseils avant la vente
Avant même de vous engager sur le principe de la transaction, vous pouvez demander des conseils juridiques à votre notaire. Votre projet intervient dans un contexte particulier : familial, conjugal et professionnel. En tant que spécialiste du droit de la famille, le notaire peut notamment vous informer sur le statut du bien acquis (bien commun ou bien propre ?), sur les modalités d’acquisition pour un achat en indivision… Faut-il envisager un changement de régime matrimonial à cette occasion ? Éventuellement, le notaire peut préconiser d’autres dispositions pour préparer la succession (donations, donation-partage…).

Promesse ou compromis ?
Il y a toujours un avant-contrat, promesse de vente ou compromis, avant la vente définitive. Ce n’est pas obligatoirement le notaire qui est chargé de cet acte. Il peut être rédigé par un agent immobilier, ou encore par le vendeur et l’acquéreur eux-mêmes (au moyen d’un contrat-type). Mais attention ! L’avant-contrat est un véritable engagement, avec des conséquences juridiques précises. Il vaut beaucoup mieux le confier à un professionnel. Pourquoi pas au notaire qui rédigera l’acte définitif ? Mais ce choix a son prix : contrairement à l’agent immobilier, le coût de la rédaction de l’avant-contrat n’est pas compris dans la commission du notaire. Vous pouvez trouver un notaire à Montréal facilement sur Internet.

Formalités préalables
Pendant les trois ou quatre mois qui séparent l’avant-contrat de l’acte authentique, le notaire prépare le dossier de vente.
Documents divers.
Ce délai peut paraître long, mais il est nécessaire pour obtenir des administrations les renseignements et documents utiles à la vente : actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic sur les charges impayées…
Conditions suspensives.
Le délai de signature dépend aussi de la réalisation des conditions qui ont été prévues dans l’avant-contrat : obtention d’un certificat d’urbanisme, absence de préemption par la commune (ou par un locataire), octroi du prêt par la banque de l’acquéreur…

Signature de l’acte
Arrive le « grand » jour de la signature… Demandez au notaire de vous adresser, un peu auparavant, le projet d’acte de vente. Cela vous permettra de demander des précisions, et d’éventuelles modifications.
Titre de propriété.
Le notaire doit faire publier la vente au bureau des hypothèques : en tant qu’officier public, il peut seul accomplir cette démarche. La publication doit intervenir dans les deux mois de la signature. Mais si vous êtes l’acquéreur, il vous faudra encore attendre en général six mois pour recevoir une copie authentique de votre acte d’achat. En attendant, les attestations de propriété servent de titre provisoire.
Conservation.
Le notaire garantit la conservation de l’acte original de propriété, en le gardant durant 100 ans dans son étude. Passé ce délai, les documents sont conservés aux archives départementales.

Responsabilité du notaire
Le notaire est tenu d’un devoir de conseil, qui lui impose d’informer son client et de l’aider à signer le contrat en toute connaissance de cause. En cas de manquement, sa responsabilité peut être mise en cause : d’abord en s’adressant au président de la chambre départementale des notaires, puis, si le litige persiste, au tribunal de grande instance.
Origine de propriété.
Avant d’établir l’acte de vente, le notaire doit scrupuleusement vérifier que le vendeur… est réellement propriétaire du bien. Il ne doit pas se contenter, par exemple, d’une lettre du service des Domaines en lieu et place de l’acte d’acquisition précisant l’origine de propriété (cass. civ., 3e ch., 3 décembre 2008, n° 07-14545). Par ailleurs, une erreur du vendeur qui a cédé un bien successivement à deux acquéreurs différents ne dégage pas le notaire de sa responsabilité à l’égard de ces derniers.
Conséquences de la vente.
La responsabilité du notaire peut aussi être mise en cause, par exemple, s’il n’avertit pas le vendeur des risques qu’il prend en renonçant à son privilège de vendeur (en cas de non-paiement, cette garantie permet de faire vendre le bien et de se payer sur le prix), ou encore, s’il n’attire pas l’attention de l’acheteur sur les risques liés à l’absence d’une clause suspensive d’obtention d’un permis de construire.

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