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Calculer son budget pour un achat immobilier

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Une des premières questions qui vous sera posée dans un bureau de vente est : quel est votre budget ? Mais au juste comment calcule-ton son budget ?

Capacité d’endettement :

C’est le montant de votre mensualité maximum. Toutes les banques appliquent des règles de base différentes en matière de calcul de l’endettement c’est pourquoi notre calcul reste général. D’un côté les revenus :

  • Salaires et traitements (ne pas compter les paniers repas et les indemnités de trajets)
  • Revenu foncier
  • Rente d’invalidité
  • Tout autre revenu stable dans le temps

Et les charges à déduire de vos revenus :

  • Mensualités des emprunts en cours
  • Pensions alimentaires

Nous obtenons donc un revenu net auquel nous appliquerons la fameuse règle des 33 %. Ce que j’obtiens c’est ma capacité d’endettement mensuel (la mensualité maximum que je peux payer), je garde ce chiffre dans un coin pour y revenir.

La capacité d’emprunt :

C’est la somme globale que je vais pouvoir emprunter, à partir de ma capacité d’endettement. En payant tous les mois X € pendant 20 ans par exemple, je pourrais obtenir de la banque une somme XXX XXX €. C’est cette somme que nous allons déterminer.

Durée
Taux
Mensualité pour
10 000 €
10
ans
3,40%
-98,418
3,50%
-98,886
3,60%
-99,355
3,70%
-99,825
15
ans
3,50%
-71,488
3,60%
-71,980
3,70%
-72,474
3,80%
-72,971
20
ans
3,90%
-60,072
4,00%
-60,598
4,10%
-61,126
4,20%
-61,657
25
ans
4,00%
-52,784
4,10%
-53,337
4,20%
-53,894
4,30%
-54,454
30
ans
4,40%
-50,076
4,50%
-50,669
4,60%
-51,264
4,70%
-51,864




Pour l’utiliser c’est très simple. Je veux savoir quelle va être la mensualité d’un emprunt de 280 000€ sur 30 ans au taux de 4.50%:

  • Il faut diviser 280 000 par 10 000 ce qui donne 28.
  • Je prends la mensualité correspondante (ligne 18 en partant du haut) et je la multiplie par 28. Si cette mensualité est inférieure à votre capacité d’endettement alors ça passe sinon il faut baisser.

Une autre technique, un peu plus compliquée consiste à faire la même chose à l’envers : je veux savoir quel va être le montant emprunté pour une mensualité de 900€ (ma capacité d’endettement) sur 30 ans au taux de 4.50% :

  • Il faut diviser 900 par 50.669 ce qui donne 17.75
  • Je multiplie 17.75 par 10 000. Ce qui me donne 177 500 soit ma capacité d’emprunt.

Pour finir il vous faudra ajouter votre apport personnel et vous disposerez ainsi de votre budget pour votre futur achat.

6 Commentaires

  1. Voilà quelques précisions supplémentaire :
    - les banques ne prennent en compte qu’une partie des revenus fonciers : 70% en général
    - les fameux 33% d’endettement peuvent être dépassés sans trop de problème à partir du moment où le « reste à vivre » (total des revenus – total des charges) est confortable.
    Merci pour cet article qui donne une façon simple de calculer la capacité d’emprunt.

  2. Pingback : Bien choisir sa banque pour son crédit immobilier | Riche Idée

  3. Salut,

    Merci pour ce tableau récapitulatif qui permet de se faire une bonne idée.

    Par contre je rejoins François sur ses précisions.
    Je confirme les 70 % pour les revenus fonciers pour l’avoir vu chez plusieurs banques.

    Autre précisions, en plus du montant des crédits en cours il y a également le nombre de crédits en cours.
    Les banques sont plus frileuses quand on a beaucoup de crédits en cours même si les échéances sont faibles.

    Marc.

  4. Il est très important de calculer son investissement avant un achat immobilier.

    Pour être sûr de faire les choses correctement vous pouvez faire appel à un courtier en immobilier qui évaluera avec vous toutes les possibilités.

  5. Bonjour et merci pour ce tableau (et tout le blog d’ailleurs).

    Par contre, et sauf erreur de ma part, les taux indiqués ne me semblent pas en phase avec ce qui se pratique actuellement.

    Est il possible d’avoir un tableau plus réaliste?

    Cordialement

  6. Bonjour,
    merci pour cet article.

    Il est important de connaître son budget avant de commencer ses recherches d’achat immobilier.
    Les banques prennent le moins de risques possibles et donc minimisent les revenus fonciers de 30%.

    La règle des 30% est importante mais il faut aussi considérer le « reste à vivre ». Si vous êtes endetter à 50% mais que vous avez encore 3000€ de reste à vivre la banque sera plus conciliante.

    Lionel

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