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Comment optimiser sa fiscalité en investissant en nue-propriété

SCPIInvestir dans l’immobilier en nue-propriété, que ce soit en immobilier physique ou en immobilier sous forme de parts de SCPI, peut répondre à trois grands besoins :

  • préparer sa retraite,
  • protéger sa famille,
  • et optimiser sa fiscalité.

Ce dispositif peut, en effet, procurer aux acquéreurs, selon leur situation personnelle, d’appréciables économies en matière d’Impôt sur le Revenu ou d’Impôt sur la Fortune (ISF).

Comment fonctionne l’investissement temporaire en nue-propriété ?
L’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit (la jouissance du bien) est temporairement cédé à un tiers pendant une durée connue à l’origine. En fin d’opération, l’investisseur devient automatiquement propriétaire du bien.

Ainsi à l’achat, l’investisseur ne paye que la partie du prix correspondant à la nue-propriété. Ce que l’investisseur ne paye pas équivaut aux loyers qu’il aurait perçus pendant la période de démembrement, s’il avait acheté le bien en pleine propriété et perçu des loyers.

Quel est l’intérêt précis de ce dispositif ?
L’intérêt du dispositif en pierre papier (SCPI), comme en immobilier physique, est le suivant :

Pour les clients actifs qui n’ont pas besoin de revenus, un achat en démembrement permet d’acheter le bien moins cher à l’origine avec à la clé la perception de loyers à la retraite lorsque l’investisseur a réellement besoin d’assurer un complément de revenus.
Pour les clients imposés à l’ISF : La nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF. Tout le temps du démembrement, cet investissement sort de l’actif des personnes imposées (et leur permet éventuellement de rester en-dessous du seuil des 1.3 Millions).
Pour les clients souhaitant optimiser leur transmission : en cas de décès ou de donation, la transmission se fait sur la nue-propriété. L’estimation fiscale de la nue-propriété est évaluée selon le nombre d’années d’usufruit restants.
​Rappelons, par ailleurs, que dans le cadre de l’immobilier physique, les taxes d’habitation, (pour l’usufruitier qui occupe le bien) et foncière sont à la charge de l’usufruitier.

Le démembrement en immobilier physique présente également des avantages qui peuvent être particulièrement intéressants pour les clients disposant déjà de revenus fonciers.

En effet, les clients qui ont acheté leur nue-propriété à crédit peuvent imputer les intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers existants ou à venir procurant ainsi une économie d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.

Enfin, pour les clients souhaitant vendre leur bien à l’issue de la phase de démembrement, le gain correspondant à la valeur de l’usufruit ne supporte pas l’impôt sur les plus-values. Par ailleurs, s’agissant de la nue-propriété, il est admis fiscalement de faire courir le délai de détention à compter de la date d’acquisition.

Avant tout investissement, notamment en immobilier physique, il convient de s’attacher aux indicateurs clefs tels que les objectifs recherchés, l’épargne disponible, son taux marginal d’imposition, son ISF, l’âge prévu de départ à la retraite, le montant prévisible de pension, son taux d’endettement…

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