Riche Idée

Comment remplir la déclaration d’impôt quand on possède des parts de SCPI ?

SCPILes revenus issus d’un investissement en SCPI seront taxés au titre des revenus fonciers. Tous les ans, les sociétés de gestion indiquent aux investisseurs les montants à déclarer en leur adressant une notice explicative pour leur déclaration fiscale. Tout est donc plus simple pour les porteurs de parts !

Le régime d’imposition : micro foncier ou régime réel ?

Ces revenus seront taxés en tant que revenus fonciers. Il existe deux régimes principaux d’impositions : le régime micro foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier n’est pas accessible si les revenus fonciers ne proviennent que des parts de SCPI. Si on détient un autre bien, on peut en profiter mais cela n’est intéressant que si on achète la SCPI en cash et que la SCPI a un niveau de charges faibles.

En effet, le régime micro-foncier permet de simplifier la déclaration de revenus : on prend les loyers annuels apportés par la SCPI et on y soustrait un abattement de 30% censé représenter les charges. La somme ainsi calculée est ensuite ajoutée au montant de votre base imposable à l’impôt sur le revenu que vous déclarerez de manière classique sur le formulaire 2042.
Pourquoi cela est-il peu avantageux si l’on investit à crédit ? Dans ce cas, les charges déductibles comme les intérêts seront souvent supérieurs à ce montant de 30% que le régime micro foncier vous permet de déduire.
Il est alors plus avantageux de déclarer ses revenus fonciers avec le régime réel car vous pourrez déduire le montant réel de vos charges et donc payer moins d’impôt. Le régime micro-foncier est donc peu utilisé par les investisseurs en SCPI qui lui préfère le régime réel.

Comment déclarer chacun de ces deux régimes ?

La déclaration des revenus fonciers de ceux qui ont choisi le régime micro-foncier se fait simplement : il suffit d’ajouter la somme trouvée au montant de votre base imposable à l’impôt sur le revenu sur le formulaire 2042 habituel.

Pour le régime réel, il convient de remplir la déclaration n° 2044 que l’on peut télécharger sur le site des impôts.
Dans le cas le plus simple d’un investissement en SCPI de rendement, il faut remplir les cases 111, 112, 113 qui correspondent aux revenus bruts (les loyers perçus), frais et charges (communiqué par la SCPI), intérêts d’emprunt afin de parvenir au montant de la case 114 qui correspond au bénéfice (ou déficit).
Le montant de cette case 114 devra ensuite être transposé à la case 420 de cette même déclaration 2044 puis à la case 4BA de votre déclaration d’impôt sur le revenu n° 2042 en cas de bénéfice.
S’il y a un déficit (les charges et les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus bruts), alors ce déficit doit être reporté à la case 430. Le formulaire explique ensuite comment reporter ce déficit sur vos revenus fonciers.

9 Commentaires

  1. Merci pour l’info sur le régime d’imposition des SCPI.

  2. Il convient aussi de noter que c’est le revenu brut annuel versé par la scpi qui doit être pris en compte et non pas le revenu net versé. Ce montant est indiqué sur le relevé fiscal annuel. Or, on constate fréquemment un différentiel compris entre 20% et 35% entre le loyer brut et le loyer net (la société de gestion au passage a payé les charges, taxes, travaux, provisions, rémunération de gérance…), impliquant une application du micro-foncier quasi nulle voir même défavorable dans le cas où les charges sont supérieurs à 30%. Il est à noter que le choix fiscal est pris pour une durée de 3 ans non révocable.

  3. Il me semblait que dans le cas de revenus foncier uniquement par SCPI le micro foncier n’était pas possible?

  4. Salut,

    Hormis les intérêts d’emprunt, quels sont les charges que l’on peut déduire.
    Dans l’article du dis que la SCPI va communiquer le montant aux porteurs de parts.
    Mais qu’est ce que représente ces charges ?

    Marc.

    • Ce sont les charges que la société de gestion indique dans l’IFU.

    • En plus des intérêts d’emprunts, il est possible de déduire les assurances décès invalidité. De plus, pour la première année, il est possible de déduire les frais de dossier bancaires, les frais de nantissement ou les frais de crédit caution logement.

  5. Peut-on déduire les frais d’acquisition des parts?
    Merci.