Riche Idée

Est-il approprié de créer une SCI ?

sciCréer une société civile immobilière (SCI) vous permet d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment avec vos enfants.
Chaque associé (vous et vos enfants) est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
La souplesse de cette structure vous permet de fixer à l’avance les règles de gestion.
A condition de bien en rédiger les statuts et de vous déclarer gérant, vous aurez donc les mains libres pour choisir le locataire, faire de gros travaux et même vendre le bien immobilier.
Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés.

Si vous voulez commencer à transmettre votre patrimoine locatif à votre famille, le faire via une SCI offre, par ailleurs, certains avantages.
En effet, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants, en calculant le nombre exact qu’il faut pour ne pas dépasser le seuil d’abattement des 100.000 euros au-delà duquel des droits sont à payer.
C’est beaucoup plus difficile avec un logement dont vous ne maîtrisez pas l’évolution de la valeur.
Le tout en gardant le contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier que vous avez ainsi créé.
En outre, à condition d’avoir prévu des clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés.
Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment.

Une SCI n’est pourtant pas la martingale absolue, d’abord sa constitution implique des coûts.
Pour vous assurer qu’elle répondra parfaitement à vos objectifs, faites rédiger ses statuts par un professionnel du droit (avocat, notaire,…). Il faut en moyenne compter entre 1.500 euros et 2.500 euros pour constituer une SCI familiale, mais le coût peut doubler si votre cas est atypique ou que vous avez des demandes particulières.
Autre point à prendre en compte: une société civile immobilière doit être gérée, vous devrez donc chaque année convoquer tous les associés à une assemblée générale, mais aussi tenir à jour la comptabilité de la société (avec ses recettes et ses dépenses).
Enfin, notez qu’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne peut pas adopter une gestion commerciale et encaisser des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous devrez donc louer les biens immobiliers qu’elle détient vides, et non en meublé.
De la même façon, votre SCI ne pourra pas exercer une activité de marchand de biens en achetant des locaux en mauvais état, les rénovant et les revendant une fois les travaux terminés.

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