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Logement locatif : comment évaluer votre premier loyer ?

Pret ImmobilierComment faire pour déterminer votre 1er loyer d’un logement que l’on vient d’acquérir ? C’est une étape délicate et importante, car il est difficile voir compliqué de le réévaluer ultérieurement.

La fixation du montant d’un loyer est, en principe, libre lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, sauf s’il s’agit d’un bien bénéficiant d’un régime de défiscalisation Duflot ou Pinel. Pour autant, il faut être prudent. Trop élevé, le loyer peut décourager les candidats à la location et entraîner une vacance pénalisante. Trop bas, il sera difficile à réajuster, compte tenu des règles d’indexation. Voici nos conseils pour estimer le juste loyer

Comment trouver des références de marché fiables?

L’observatoire Clameur fournit en accès libre les loyers de marché dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer annuel au mètre carré d’un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Vous pouvez compléter ces données par d’autres bases, comme celle de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) ou des agences départementales pour l’information sur le logement (ANIL).

Ces bases donnent-elles des estimations suffisamment précises?

Non, le loyer aura besoin d’être affiné en fonction des qualités et défauts du logement. Il faut d’abord étudier sa situation. En centre-ville, proche des commerces, des transports ou des écoles, il se louera sensiblement plus cher ; à l’inverse, loin de tout, le logement sera pénalisé. Faites-en de même avec la qualité de l’immeuble. Le récent ou le neuf ne signifie pas toujours un loyer plus élevé, sauf s’il répond à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d’énergie. Ensuite, faites le tour des équipements du bien. Un ascenseur pour les appartements en étage élevé, un parking, une cave, les services d’une concierge et un chauffage collectif feront grimper le prix des loyers. S’agissant du logement lui-même, la surface est un élément déterminant. Un studio ou un deux-pièces se louent proportionnellement plus cher qu’un quatre ou cinq-pièces. Enfin, vous en tirerez un meilleur prix si les aménagements intérieurs sont en bon état et s’il est peu gourmand en énergie. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12% entre un logement dont le diagnostic énergétique est doté d’un A, et celui classé G.

Une fois fixé, le loyer est-il aisément modifiable?

Non, d’où l’intérêt de ne pas se tromper dans ses estimations. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Et cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publiée par l’Insee. Ce n’est qu’à l’échéance du bail ou au changement de locataire que vous pourrez remonter le niveau du loyer, notamment s’il est manifestement sous-évalué. Sauf si le logement se situe dans l’une des communes soumises au plafonnement des loyers. Le décret du 20 juillet 2012, dont l’application a été reconduite jusqu’au 31 juillet 2014, prévoit que, dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le bailleur ne peut appliquer au nouveau loyer, en cas de relocation ou de reconduction du bail, une augmentation supérieure à celle résultant de l’évolution de l’IRL, sauf si vous avez fait réaliser, depuis moins de six mois, dans les parties privatives ou communes, des travaux d’un montant au moins égal à une année de loyer.

7 Commentaires

  1. Bonjour,

    Un article qui soulève un point difficile sur lequel il ne faut pas se tromper.

    En plus de ce que tu propose, il est également possible de regarder les prix de location de biens similaires à proximité, et pourquoi pas même les visiter puis ensuite définir un loyer en adéquation.

    Marc.

  2. Thème intéressant effectivement ce n’est pas toujours évident d’estimer le premier loyer.
    En revanche, c’est la chronologie que je modifierais : il vaut mieux estimer ce loyer avant d’acquérir le logement. C’est un point capital pour le calcul de rentabilité.
    Pour ma part je regarde les petites annonces de biens équivalents dans le secteur et je peux aussi faire appel à une agence pour une estimation.
    Ces deux données me permettent de présenter un dossier complet au banquier 😉

    • Bonjour Jérémy,

      Tu soulèves un point intéressant, bien que pour un premier investissement locatif dans une ville il soit difficile d’estimer réellement la valeur du loyer à attribuer à son bien. Par exemple si le bien nécessite beaucoup de travaux, il se peut que les travaux ne rendent pas du tout comme on l’espérait ou que finale le marché rencontre une résistance financière que l’on n’avait pas décelée…

      • Bonjour Maxime,

        Ah oui je ne minimise absolument pas l’aspect imprévu/conjoncturel ou autre, notamment dû à des travaux (j’en fais l’expérience actuellement) mais si le bien nécessite beaucoup de travaux je pense que cela a été pensé dès l’acquisition et qu’il faut l’intégrer aux calculs de rendement, calculs liés au loyer projeté.
        Bien sûr une fois encore l’enveloppe travaux peut tout à fait exploser selon ce que l’on découvre lors de l’avancement du chantier (je conseille d’ailleurs de toujours majorer de 15-20% les devis présentés lors des études préliminaires).

  3. Je suis tout à fait d’accord avec Jeremy. C’est à mon avis trop tard de se poser la question une fois le logement acquis.

    Ceci dit, merci pour l’observatoire Clameur, je ne connaissais pas !

  4. Sujet intéressant, au début il est difficile d’estimer le premier loyer, donc l’investisseur il faut qu’il essaye d’appliquer les méthodes générales et appeler une agence spécialisée dans l’estimation et voir les prix des biens similaires.

  5. Perso, je pense qu’on doit mettre l’emphase sur l’importance d’offrir un appartement propre, bien aménagé et fonctionnel, ce qui permettra par la suite d’en demander un coût de location qui se situera dans la fourchette supérieure pour un secteur donné.

    Martin