Toute vente d’un logement signée devant le notaire à compter du 1er février 2012 se voit appliquer des règles plus dures en matière d’imposition des plus-values immobilières.
L’envolée des prix de l’immobilier a été constante ces dix dernières années. Elle laisse espérer de copieux profits au moment de la revente des biens, tout comme le rachat de crédit. Toutefois, les bénéfices réalisés risquent d’être sensiblement amputés par les nouvelles règles de taxation des plus-values immobilières.

La vente de la résidence principale reste exonérée de taxe sur les plus-values. C’est le cas quelle que soit sa durée de détention et d’occupation.

Sont taxées: les ventes d’une résidence secondaire, d’un logement donné en location ou laissé vacant, d’un terrain. Il existe néanmoins certaines circonstances de vente permettant de bénéficier d’une exonération.

Abattements sur les plus-values: les nouvelles règles

Plus un bien est gardé longtemps, moins les plus-values sont taxées grâce à un système d’abattements par année de détention. Jusqu’à présent, il suffisait de détenir un logement pendant 15 ans pour bénéficier d’une exonération totale. Pour les ventes signées chez le notaire depuis le 1er février 2012, la donne change!

Les nouveaux abattements se calculent de la manière suivante:

• 2% par an entre la 6ème année et la 17ème année de détention
• 4% par an entre la 18ème année et la 24ème année
• 8% par an pour chaque année de détention de la 25ème année jusqu’à la 30ème année.

L’exonération est donc totale au bout de 30 ans.

Par exemple: Mr X vend une maison de campagne qu’il a achetée il y a 20 ans révolus. Il va bénéficier de 24% d’abattement (pour la période de la 6ème à la 17ème année de détention) plus 12% (pour la période de détention de la 18ème année à la 20ème), soit en tout: 36%.
Bon à savoir:

• Pour les apports (transfert de biens) faits à des SCI familiales, l’application de ce dispositif est entré en vigueur depuis le 25 août 2011.
• Les ventes de terrains constructibles peuvent bénéficier du système fiscal antérieur, à condition qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011, et la vente conclue avant le 1er janvier 2013.

Les ventes qui échappent à la taxe

La vente d’une résidence principale échappe à l’imposition des plus-values. C’est le cas également pour la vente d’autres biens si certaines conditions sont réunies.

Ainsi, est exonérée de taxation sur les plus-values:

• la vente d’un bien si le prix ne dépasse pas 15 000€. Si le bien est possédé en indivision, ce seuil s’apprécie au niveau de la quote-part de chaque indivisaire. Par exemple: si un logement hérité est détenu en indivision par quatre frères, lors de la vente, c’est la part reçue par chacun d’eux qui doit être inférieure ou égale à 15 000€.
• la vente du logement suite à l’entrée en maison de retraite. Une nouvelle exonération a été créée pour les ventes constituant d’anciennes résidences principales de personnes entrées en maison de retraite (et d’adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés).

Une exonération est également prévue lorsque la vente sert à financer l’achat d’une première résidence principale. Pour bénéficier de cette mesure, il faut: ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre ans précédant la vente en question, réemployer le prix obtenu pour l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 24 mois de la vente. Le remploi de la somme peut n’être que partiel. Dans ce cas, l’exonération est alors limitée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Enfin, si le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse (ou de réversion) ou d’une carte d’invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), il peut être exonéré de taxe sur les plus-values si ces revenus sont très modestes.

Le montant de la taxe

La plus-value est égale à la différence entre le prix d’acquisition et le prix vendu. Pour la diminuer, certains frais peuvent majorer le prix d’achat et baisser le prix de vente.

Ainsi, il est possible d’ajouter au prix d’achat :

• les frais supportés par l’acheteur à cette occasion (droits d’enregistrement, émoluments du notaire pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5% du prix d’acquisition). S’il s’agit de la revente d’un bien hérité ou reçu en donation, il est possible de majorer la valeur vénale retenue lors de l’opération, du montant des frais et droits acquittés par le bénéficiaire lors de l’héritage ou de la donation.
• le montant réel des éventuels travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisés par des entreprises dans ce logement (il faut alors avoir gardé toutes les factures).

Bon à savoir : Si le logement a été détenu pendant plus de cinq ans, il est possible d’ajouter une somme forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition sans avoir de justificatifs à produire auprès du fisc.

Il est possible de déduire du prix de revente, les frais supportés par le vendeur lors de la cession : commission d’agence immobilière, dépenses de réalisation des diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, etc. Une fois calculé le montant de la plus-value, il lui est affecté le pourcentage d’abattement par année de détention. Ensuite, le montant de la taxe à payer sera obtenu en appliquant le taux de 32,5% à la base imposable de plus-value (34.5 % à partir du 1er Juillet 2012).

Un exemple pour comprendre: M. X vend sa maison de campagne après 20 ans de détention. Il l’avait achetée 100 000€ (frais de notaire compris). Il a réalisé 15 000€ de travaux. Il met en vente son bien 235 000€.

• Prix d’acquisition: 100 000€ + 15 000€ (travaux) = 115 000€.
• Prix de vente: 235 000€.
• Plus value réalisée: 235 000 – 115 000 = 120 000€.
• Abattement pour 20 ans de détention: 36%.
• Montant de l’abattement: 36% de 120 000€ = 43 200€.
• Plus value imposable: 120 000 – 43 200 = 76 800€.
• Taxe à payer: 32,5% de 76 800 = 24 960€.

Les modes de paiement

L’impôt est dû lors de la cession du bien. C’est le notaire devant lequel est signé l’acte authentique de vente qui se charge de déposer la déclaration de plus-value à la conservation des hypothèques et de payer la taxe au fisc pour le compte du vendeur. Cette somme est donc prélevée sur le prix de la vente qui est remis à ce dernier.