François Hollande a multiplié les propositions en faveur du logement : encadrement des loyers, libération de foncier, etc. Ces mesures devraient entrer en vigueur dans les 100 premiers jours de la présidence Hollande.

Quelle solution pour stopper la flambée des loyers ?

L’encadrement des loyers est une solution pour stopper la flambée des loyers (+ 35% en 10 ans), accusée notamment de forcer les couples séparés à cohabiter, parfois presque indéfiniment.
François Hollande a promis d’encadrer les baux des nouvelles locations dans les grands centres urbains. Cet engagement du nouveau président de la République signifie que quand un logement sera remis sur le marché locatif, le montant du loyer ne pourra pas dépasser le prix moyen constaté dans le quartier.

Quel obstacle à l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers promis se heurte à un obstacle : aujourd’hui, aucune base de données nationale ne permet de déterminer, ville par ville, des loyers référents.

Quelle solution pour booster la construction ?

Modifier la fiscalité sur les plus-values pour libérer du foncier permettrait de booster la construction.
François Hollande s’est engagé à atteindre durant son quinquennat l’objectif de 500 000 logements par an, dont « 150 000 logements locatifs vraiment sociaux ».
Pour cela, il entend lutter contre la rétention de terrains constructibles selon un principe inverse à celui de la plus-value dégressive en fonction de la durée de détention :

Plus les propriétaires conserveront leurs terrains, plus les propriétaires seront imposés.

Quelle solution pour construire plus de logements sociaux ?

Donner aux collectivités locales les terrains disponibles appartenant à l’État afin d’y construire des logements sociaux. Cette mesure de mise à disposition gratuite devrait permettre, sur l’ensemble du mandat, la construction de 100 000 logements.

Quels financements ?

Aujourd’hui, la baisse des déficits étant toujours d’actualité, la question du financement est importante. François Hollande prévoit :

- le doublement du plafond du livret A qui sert à financer la construction sous forme de prêts,
- le doublement des subventions accordées par l’Etat : les aides à la pierre,
- la multiplication par 5 du montant des amendes sanctionnant les maires qui ne respectent pas le quota de 20% de logements sociaux imposé par la loi SRU (Solidarité de Renouvellement Urbain) aux communes de plus de 3 500 habitants (François Hollande compte même porter le quota de HLM à 25%).

Du côté des blogs est une rubrique destinée à partager avec vous les articles publiés récemment sur d’autres blogs francophones, et qui ont retenu mon attention.

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Bonne lecture et rendez-vous la semaine prochaine pour un nouveau Du côté des blogs !

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On ne peut plus vendre ou louer un bien sans fournir une série d’informations sur son état. Il faut donc établir un certain nombre d’« états des lieux » avant de vendre ou de mettre en location. Il faut être organisé et attentif.

Quels diagnostics ?
Le vendeur est aujourd’hui obligé d’en fournir huit. Il s’agit de livrer un bilan concernant :

1. les risques naturels et technologiques,
2. la présence de plomb,
3. d’amiante,
4. de termites,
5. la performance énergétique (DPE),
6. l’installation de gaz,
7. l’installation d’électricité
8. et les installations d’assainissement non collectif.

Concernant le bailleur, le DDT (dossier de diagnostic technique) doit comprendre les risques naturels et technologiques, la présence de plomb et la performance énergétique du logement.

Qui les établit ?
L’état des risques naturels et technologiques est réalisé par le vendeur ou le bailleur qui doit s’adresser au préfet ou à la mairie dont dépend le logement. Le bilan sur l’installation d’assainissement non collectif est assuré par le service public d’assainissement non collectif. Pour le reste, mieux vaut faire appel à des professionnels. Nombreux sont ceux qui proposent ces diagnostics et ont pignon sur rue.

Le diagnostiqueur doit disposer d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification accrédité. On lui demande par ailleurs d’être indépendant de l’agent immobilier, du vendeur ou d’une entreprise réalisant des travaux dans le logement. Il ne doit bien sûr ni donner ni recevoir de commission. Évidemment, il est tenu d’informer correctement sur les prestations et les tarifs qu’il propose.
Ceux-ci sont bien sûr sujets à de grandes variations : comptez de 60 à 200 euros en moyenne par diagnostic. Mais cela peut aller de 500 à 1000 euros, voire 1200 euros à Paris pour l’ensemble du dossier. Le prix dépend aussi du nombre de pièces.

Les diagnostics ont une validité limitée (de 6 mois pour les termites et les risques naturels et technologiques à 10 ans pour la performance énergétique). Ne les faites donc pas trop tôt. Cherchez cependant à l’avance les coordonnées de plusieurs diagnostiqueurs, vous pourrez ainsi les mettre en concurrence. Il faut également se méfier des prix vraiment trop bas, parce que des diagnostics mal réalisés peuvent avoir de lourdes conséquences pour le propriétaire, allant d’une amende de 1500 euros jusqu’à l’annulation de la vente, car les diagnostics engagent aussi sa responsabilité.

Locataire, voilà tout ce que vous devez savoir pour rester « copain » avec son propriétaire.

Les petites réparations
Locataire, vous êtes en charge de l’entretien et des petites réparations des éléments de la vie courante (plomberie, électricité, chauffage), des équipements mis à disposition (électroménager, climatiseur, …), des revêtements (murs, sols, plafonds) mais aussi de la propreté de votre logement.
Pour comprendre en une phrase, prenons l’exemple d’une fuite d’eau : c’est à vous de changer le joint du robinet si nécessaire, mais pas le robinet lui-même, qui sera le cas échéant remplacé aux frais du propriétaire.
Cependant, vous n’êtes pas tenus de supporter le coût des réparations si les dégradations surviennent suite à un vice de construction ou une malfaçon avérés.

Les gros travaux
Les grosses réparations, les travaux de conservation ou d’amélioration de l’état du logement (toiture, façade, espaces verts…) mais aussi les grosses réparations domestiques (remplacement de la chaudière, des fenêtres ou des volets…) sont en revanche à la charge de votre propriétaire.
La mise aux normes de l’ascenseur ou encore l’installation de portes coupe-feu ou d’un autre dispositif anti-incendie sont également imputables au propriétaire des lieux. Il en ira de même du renouvellement de l’équipement des parties communes (digicode, tapis, fenêtres…)

Charges et impôts
En tant que locataire, et c’est logique, vous devrez payer les charges d’entretien des parties communes et de votre logement (ménage, enlèvement des ordures ménagères…) en totalité, sauf si votre résidence dispose d’un concierge (là, le propriétaire participe à 25% des frais). Electricité, gaz, eau, téléphone, internet et même location des compteurs sont à vos frais, cela va sans dire. Les factures du ramonage de la cheminée, de la vidange de la fosse d’aisance, de la dératisation ou désinsectisation de l’immeuble vous seront également adressées. En revanche, les frais de gestion du syndic seront prélevés auprès du propriétaire.
Quant aux impôts, c’est bien simple : le propriétaire paiera la taxe foncière, le locataire la taxe d’habitation.

En cas de litige
Votre propriétaire doit vous mettre à disposition un logement en bon état et s’assurer qu’il le demeure. S’il refuse de se conformer à ses obligations, vous pourrez saisir le tribunal d’instance. Ce dernier pourra vous permettre d’effectuer à vos frais les travaux nécessaires, dont le coût est ensuite déduit des prochains loyers.
Mais les litiges interviennent le plus souvent en fin de contrat. Après un long bail, difficile de s’y retrouver entre l’état des lieux à l’entrée et les responsabilités de chacun durant la location. Sachez faire le distinguo entre « usure » et « dégradation ». Le second peut vous être imputable, pas le premier. Au moment de lui rendre les clés, votre proprio ne pourra vous reprocher que le plancher ait pris dix ans, mais si vous vous êtes amusés à faire des trous dedans, c’est un autre problème…

Toute vente d’un logement signée devant le notaire à compter du 1er février 2012 se voit appliquer des règles plus dures en matière d’imposition des plus-values immobilières.
L’envolée des prix de l’immobilier a été constante ces dix dernières années. Elle laisse espérer de copieux profits au moment de la revente des biens, tout comme le rachat de crédit. Toutefois, les bénéfices réalisés risquent d’être sensiblement amputés par les nouvelles règles de taxation des plus-values immobilières.

La vente de la résidence principale reste exonérée de taxe sur les plus-values. C’est le cas quelle que soit sa durée de détention et d’occupation.

Sont taxées: les ventes d’une résidence secondaire, d’un logement donné en location ou laissé vacant, d’un terrain. Il existe néanmoins certaines circonstances de vente permettant de bénéficier d’une exonération.

Abattements sur les plus-values: les nouvelles règles

Plus un bien est gardé longtemps, moins les plus-values sont taxées grâce à un système d’abattements par année de détention. Jusqu’à présent, il suffisait de détenir un logement pendant 15 ans pour bénéficier d’une exonération totale. Pour les ventes signées chez le notaire depuis le 1er février 2012, la donne change!

Les nouveaux abattements se calculent de la manière suivante:

• 2% par an entre la 6ème année et la 17ème année de détention
• 4% par an entre la 18ème année et la 24ème année
• 8% par an pour chaque année de détention de la 25ème année jusqu’à la 30ème année.

L’exonération est donc totale au bout de 30 ans.

Par exemple: Mr X vend une maison de campagne qu’il a achetée il y a 20 ans révolus. Il va bénéficier de 24% d’abattement (pour la période de la 6ème à la 17ème année de détention) plus 12% (pour la période de détention de la 18ème année à la 20ème), soit en tout: 36%.
Bon à savoir:

• Pour les apports (transfert de biens) faits à des SCI familiales, l’application de ce dispositif est entré en vigueur depuis le 25 août 2011.
• Les ventes de terrains constructibles peuvent bénéficier du système fiscal antérieur, à condition qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011, et la vente conclue avant le 1er janvier 2013.

Les ventes qui échappent à la taxe

La vente d’une résidence principale échappe à l’imposition des plus-values. C’est le cas également pour la vente d’autres biens si certaines conditions sont réunies.

Ainsi, est exonérée de taxation sur les plus-values:

• la vente d’un bien si le prix ne dépasse pas 15 000€. Si le bien est possédé en indivision, ce seuil s’apprécie au niveau de la quote-part de chaque indivisaire. Par exemple: si un logement hérité est détenu en indivision par quatre frères, lors de la vente, c’est la part reçue par chacun d’eux qui doit être inférieure ou égale à 15 000€.
• la vente du logement suite à l’entrée en maison de retraite. Une nouvelle exonération a été créée pour les ventes constituant d’anciennes résidences principales de personnes entrées en maison de retraite (et d’adultes handicapés hébergés dans des établissements spécialisés).

Une exonération est également prévue lorsque la vente sert à financer l’achat d’une première résidence principale. Pour bénéficier de cette mesure, il faut: ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre ans précédant la vente en question, réemployer le prix obtenu pour l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 24 mois de la vente. Le remploi de la somme peut n’être que partiel. Dans ce cas, l’exonération est alors limitée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Enfin, si le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse (ou de réversion) ou d’une carte d’invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), il peut être exonéré de taxe sur les plus-values si ces revenus sont très modestes.

Le montant de la taxe

La plus-value est égale à la différence entre le prix d’acquisition et le prix vendu. Pour la diminuer, certains frais peuvent majorer le prix d’achat et baisser le prix de vente.

Ainsi, il est possible d’ajouter au prix d’achat :

• les frais supportés par l’acheteur à cette occasion (droits d’enregistrement, émoluments du notaire pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5% du prix d’acquisition). S’il s’agit de la revente d’un bien hérité ou reçu en donation, il est possible de majorer la valeur vénale retenue lors de l’opération, du montant des frais et droits acquittés par le bénéficiaire lors de l’héritage ou de la donation.
• le montant réel des éventuels travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisés par des entreprises dans ce logement (il faut alors avoir gardé toutes les factures).

Bon à savoir : Si le logement a été détenu pendant plus de cinq ans, il est possible d’ajouter une somme forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition sans avoir de justificatifs à produire auprès du fisc.

Il est possible de déduire du prix de revente, les frais supportés par le vendeur lors de la cession : commission d’agence immobilière, dépenses de réalisation des diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, etc. Une fois calculé le montant de la plus-value, il lui est affecté le pourcentage d’abattement par année de détention. Ensuite, le montant de la taxe à payer sera obtenu en appliquant le taux de 32,5% à la base imposable de plus-value (34.5 % à partir du 1er Juillet 2012).

Un exemple pour comprendre: M. X vend sa maison de campagne après 20 ans de détention. Il l’avait achetée 100 000€ (frais de notaire compris). Il a réalisé 15 000€ de travaux. Il met en vente son bien 235 000€.

• Prix d’acquisition: 100 000€ + 15 000€ (travaux) = 115 000€.
• Prix de vente: 235 000€.
• Plus value réalisée: 235 000 – 115 000 = 120 000€.
• Abattement pour 20 ans de détention: 36%.
• Montant de l’abattement: 36% de 120 000€ = 43 200€.
• Plus value imposable: 120 000 – 43 200 = 76 800€.
• Taxe à payer: 32,5% de 76 800 = 24 960€.

Les modes de paiement

L’impôt est dû lors de la cession du bien. C’est le notaire devant lequel est signé l’acte authentique de vente qui se charge de déposer la déclaration de plus-value à la conservation des hypothèques et de payer la taxe au fisc pour le compte du vendeur. Cette somme est donc prélevée sur le prix de la vente qui est remis à ce dernier.

Avec un taux moyen de 5,16% pour l’année 2011, le rendement servi par les SCPI est en baisse. Mais la rémunération reste honorable comparée à d’autres placements.
En 2011, les SCPI ont atteint un nouveau record de collecte nette : 2,79 milliard d’euros, contre 2,45 milliard d’euros en 2010. Soit une hausse de 14%. Pour rappel, la collecte nette correspond à la somme des créations de nouvelles parts diminuée des retraits non compensées par des souscriptions. Fait marquant par rapport à l’année dernière : si les SCPI Scellier, avec 624 millions d’euros collectés, demeurent à un niveau élevé, les épargnants sont surtout revenus aux véhicules plus classiques : la collecte nette de SCPI classiques diversifiées a en effet connu un rebond de 74%.

Collecte nette record
La collecte nette a connu un niveau historique avec 2,79 milliards d’€ collectés à comparer au 2,45 milliards d’€ de 2010.

Capitalisation
La capitalisation des SCPI se rapproche des 25 milliards d’euros en augmentation de 11,3% sur une année.

Rendement moyen
Le rendement moyen annuel servi aux associés s’est établi à 5,16% en baisse par rapport à 2010.

De nombreuses sources sont à la disposition des acheteurs et vendeurs à la recherche de statistiques et d’autres informations pertinentes pour obtenir des tendances immobilières.
Voici un résumé des soruces disponibles :

• L’agence immobilière du quartier est une bonne source d’informations concernant le marché immobilier. Elle peut vous faire profiter de son expérience pratique et a des contacts ainsi que
  d’autres moyens d’information.
• Les Chambres de Notaires comme celle de Paris qui affiche l’évolution des prix sur un an : http://www.paris.notaires.fr/statimmo/statimmo.php
• Les petites annonces sur Internet vont vous permetttre d’avoir une tendance des prix au mètre carré
• Les sites spécialisés comme Seloger ou Meilleurs Agents

Voilà plusieurs années que nous parlons de bulle immobilière, d’une dégringolade des prix, d’un effondrement du marché immobilier et nous ne voyons toujours rien venir.
Les journaux font souvent le parallèle avec la crise immobilière qui a secoué la France dans le début des années 90. Pour ce qui est des prévisions, l’immobilier suit un cycle complexe qui fluctue en fonction du volume de l’offre, de la demande, de la solvabilité des ménages, des taux d’intérêts, du moral des français, et de bien d’autres facteurs. Ce qui est vrai, c’est que nous n’avons pas assez de recul sur l’évolution des cycles pour nous projeter avec certitude dans l’avenir. Alors bulle ou pas ?