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123Venture lance 123Viager SICAV dédiée aux biens immobiliers acquis en Viager

123Venture annonce le lancement de la SICAV contractuelle 123Viager, premier fonds réglementé français intégralement investi en actifs immobiliers acquis en viager. Ce fonds s’inscrit dans une tendance de fond : la montée en puissance des ventes en viager.

Comment ça fonctionne le viager ?
Le viager est une forme de vente immobilière: une personne, généralement âgée, vend à une autre personne un bien immobilier en contrepartie d’un mix de capital payé tout de suite (le bouquet) et de rente viagère (c’est à dire versée jusqu’à la fin de ses jours). L’acheteur ne pourra disposer du bien qu’au décès du vendeur.

Le vendeur, ou crédirentier, est généralement un retraité qui souhaite disposer de revenus complémentaires tout en restant dans son logement. Il désire à ce titre bénéficier d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

L’acheteur, ou débirentier, est le plus souvent un investisseur du fait de l’indisponibilité du bien sur une durée longue et aléatoire. Les investisseurs institutionnels étant complètement absents du marché les acheteurs sont des particuliers.

On peut distinguer 2 formes de viager:

  • le viager occupé: le vendeur dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation, c’est à dire qu’il peut y vivre jusqu’à son décès sans avoir à payer de loyer bien entendu. C’est la forme la plus répandue de viager puisqu’elle présente à la fois des avantages pour le vendeur, qui peut rester dans son logement, que pour l’acheteur
  • le viager libre: cela concerne relativement peu de transactions en viager et presque toujours ce sont des biens qui sont déjà loués (le vendeur n’y habite pas). Dans le cadre du viager libre c’est l’acheteur qui perçoit les loyers du bien, mais bien sur il va payer beaucoup plus cher.

La société propose un fonds ouvert à souscription misant sur le développement du viager, et mettant en avant des performances intéressantes (objectif 8% de rendement).
Le principe est simple : 123 Viager ouvre son fonds aux capitaux d’investisseurs, achète des appartements en viager, situés en Ile-de-France (40%), dans le Grand Lyon (40%) et sur la Côte-d’Azur, dont la valeur est en moyenne de 300.000 euros.

Grâce à des tables de mortalité, les gérants du fonds estiment l’espérance de vie des hommes et femmes crédirentiers- respectivement en moyenne pour des hommes et femmes de 75 et 80 ans- à 15,4 et 14 ans. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, la rentabilité du fonds baisse, dans le cas inverse elle augmente.

Ouvert aux investisseurs pour une souscription minimale de 30.000 euros exigée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), le fonds 123 Viager ne propose aucune distribution de revenus mais une plus-value sur les parts de Sicav détenues à la sortie. Cette issue est possible après deux années de détention, pouvant générer un gain évalué grâce à la valeur liquidative du fonds établie tous les trimestres. Le régime fiscal applicable est celui des revenus de capitaux mobiliers (RCM), en cours de modification dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013. Les frais de fonctionnement se montent à 1% de l’actif net. Pour inciter les souscripteurs à abonder le fonds, la société entend injecter 2 millions d’euros pour acquérir les premiers biens en viager. Le fonds est éligible aux comptes-titres, mais pas aux PEA ni à l’assurance vie.

Note : La SICAV 123Viager est un OPCVM contractuel. Il n’est pas soumis à l’agrément de l’Autorité des marchés financiers ni aux règles applicables aux OPCVM agréés: ses règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par son prospectus. Avant d’investir dans cet OPCVM, l’investisseur devra comprendre comment il sera géré et quels sont les risques particuliers liés à la gestion mise en œuvre. La SICAV étant un OPCVM contractuel, la souscription et l’acquisition de ses Actions sont réservées, conformément à l’article 412-76 du Règlement Général de l’AMF à des investisseurs éligibles. La durée de placement recommandée est de huit ans.

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