Avec l’allongement de l’espérance de vie, la dépendance est devenue un sujet incontournable pour notre société. Investir aujourd’hui dans un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) peut être une option opportune à condition de bien choisir le gestionnaire et l’option fiscale et de connaître les règles strictes qui encadrent ce type d’investissement.
Un investissement d’avenir
Sur le marché de l’hébergement des personnes âgées dépendantes, la demande est bien supérieure à l’offre. Seulement 5 000 lits se construisent par an pour une demande annuelle d’environ 15 000 lits, en augmentation constante. Investir dans un EHPAD, c’est donc investir dans un marché d’avenir.
Un placement encadré par l’Etat
Un EHPAD est une résidence de services ayant obtenu un agrément préfectoral de gestion locative, dans laquelle sont accueillies des personnes âgées dépendantes. Les soins médicaux, la restauration et l’entretien du linge y sont assurés. L’avantage principal d’un investissement en EHPAD, outre son très faible risque locatif, est le fait que ce marché soit encadré par l’Etat. D’un côté, la Région participe aux travaux et subventionne les obtentions des terrains. De l’autre, l’ARS (Agence Régionale de Santé) et la Sécurité sociale participent à la prise en charge d’une partie du loyer du résident.
Les avantages du bail commercial
Le principe est simple : l’investisseur signe un bail commercial de 9 à 12 ans avec le gestionnaire de l’EHPAD, qui lui verse alors un loyer. Il est important de veiller à la répartition mentionnée dans le bail commercial, et de vérifier que le gestionnaire prenne bien à sa charge les articles 605 et 606, c’est à dire qu’il s’engage à payer l’ensemble des coûts qui pourront intervenir tout au long de la gestion du bien (rénovation du mobilier, remise aux normes, travaux…). Les seules charges de l’investisseur sont les coûts liés à la taxe foncière et à la taxe de copropriété (quelques centaines d’euros par an).
Fiscalité : deux options pour l’investisseur
En matière fiscale, deux possibilités s’offrent à l’investisseur :
- Profiter de la loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt pour tout investissement en EHPAD, limitée à 11% du prix du bien acquis et pour un montant maximum de 300 000 € étalé sur 9 ans, soit 3 666€ par an.
- Profiter de la fiscalité de la location en meublée, en investissant en LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cette stratégie patrimoniale permet d’amortir le bien sur une vingtaine d’années et d’obtenir une défiscalisation indirecte, grâce à l’absence de fiscalité sur les loyers perçus.
Le choix entre les deux statuts dépend du profil et des objectifs de l’investisseur. Dans les deux cas, l’investisseur peut récupérer la TVA de 19,6% sur le montant du bien.
Comptant ou à crédit ?
L’investissement en cash dans un EHPAD s’adresse plutôt à des personnes qui cherchent à se créer une rente immédiate, par exemple suite à un héritage ou une donation. Grâce au décret LMNP, ils peuvent amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien durant 20 à 30 ans et bénéficier d’une rente défiscalisée.
En effectuant un achat à crédit, l’investisseur profitera de l’effet de levier du crédit et aura la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Il bénéficiera d’une rente au terme de son emprunt.
Ce qu’il faut retenir :
- Des revenus réguliers, indexés et garantis par bail commercial
- Une gestion totale du bien par le gestionnaire
- De nombreux avantages fiscaux (Statut LMNP ou Loi Bouvard-Censi)
- La récupération de la TVA (19,6%) sur le prix du bien
- Un marché porteur contrôlé par l’Etat