La loi Duflot peinait effectivement à convaincre les investisseurs : seuls 30 000 logements ont été construits via ce dispositif fiscal en 2013 tandis que François Hollande s’était engagé à construire 500.000 logements par an pour en finir avec la pénurie de logements et faire baisser les prix de la pierre.
C’est ainsi que le 1er septembre 2014, une nouvelle loi de défiscalisation, dite la Loi Pinel, est entrée en vigueur. Ce nouveau dispositif fiscal s’avère avoir été assoupli et se révèle plus attractif que son prédécesseur. Reprenant plusieurs objectifs concordant avec ceux de l’ancienne loi
Duflot, la loi Pinel vise à :
- Stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l’offre immobilière est insuffisante avec un objectif de 500 000 nouveaux logements
- Soutenir l’investissement immobilier à usage locatif en aidant les particuliers investisseurs qui souhaitent investir dans un logement neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu
Personnes concernées
Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en état de futur achèvement, est susceptible de bénéficier de la loi Pinel.
Cependant, pour pouvoir être bénéficiaire de ce dispositif Pinel, le foyer fiscal du contribuable doit être en mesure de satisfaire diverses conditions.
Conditions d’éligibilité
Pour être éligibles Pinel, les programmes immobiliers neufs doivent respecter :
- des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondant au label RT 2012
- des normes BBC
- avoir au moins 20% de logements prévus en Résidence principale.
L’application de la loi Pinel
Le particulier investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier à un locataire pour usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans minimum avec la possibilité d’allonger cette durée sur deux périodes de 3 ans.
Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif fiscal : zones A, A bis, B1 et B2.
Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauré en fonction de la localisation du logement. Il est fixé à 7 500 €/m² pour les zones éligibles Pinel.
Les loyers versés par les locataires doivent respecter des plafonds fixés chaque année, et qui se chiffrent à environ 20% en-dessous de ceux du marché. Ces plafonds de loyers sont diminués ou majorés selon la surface habitable.
Les locataires doivent justifier d’un plafond de ressources permettant de déterminer quels locataires peuvent accéder à un logement Pinel (90% des locataires peuvent y avoir accès normalement).
Un investissement dans le cadre de la loi Pinel est inclut dans le plafond des niches fiscales qui ne peut dépasser 10 000 € de réduction d’impôt global.
La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec d’autres réductions d’impôt provenant d’investissements locatifs. Exemples : loi Duflot, loi Malraux, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Girardin, Monuments Historiques,…
Le nouveau dispositif Pinel est particulièrement attendu sur la défiscalisation qu’il propose. En effet, avec un maximum de 21% de réduction d’impôt en métropole, il semble plus intéressant que la défiscalisation Duflot qui ne permettait qu’une réduction de 18%.
La réduction d’impôt Pinel se retrouve toutefois limitée à un investissement de 300 000 € et les particuliers investisseurs ne peuvent faire l’acquisition de plus de 2 logements par an en Pinel.
La défiscalisation est réalisée en fonction du montant de l’investissement et en fonction de la durée de location. Le montant généré par la défiscalisation Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans.
Ainsi, les particuliers investisseurs peuvent choisir leur durée d’engagement, avec un minimum de 6 ans, et la possibilité de prolonger cette durée par deux périodes de 3 ans, portant donc le maximum à 12 ans. Les investisseurs doivent formaliser leur engagement au moment de la déclaration de revenus suivant l’année d’acquisition ou d’achèvement des travaux du bien.
L’un des assouplissements de la loi Pinel concerne les SCPI. Le dispositif stipule que, à partir du 1er septembre 2014, la souscription à des parts d’une SCPI s’engageant à acheter et louer des logements en Pinel offre désormais les mêmes avantages qu’un achat en direct. La réduction d’impôt, auparavant calculée sur une base de 95% du montant investi sous Duflot, sera calculée sur la base de 100%.
En somme, la mesure Pinel prise pour les SCPI consiste en l’alignement des avantages fiscaux des SCPI sur ceux dont bénéficient les particuliers.
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