Terreau d’investissement privilégié de certaines SCPI, les boutiques de ville et les centres commerciaux doivent faire face à une nouvelle concurrence, celle de l’e-commerce.
Cette évolution des modes de consommation impacte la rentabilité des commerces physiques et oblige à plus de sélectivité dans le choix des emplacements et des locataires.
Héritier de la vente par correspondance, l’e-commerce poursuit son irrésistible ascension. En 2014, il a franchi la barre symbolique des 50 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Et représente déjà plus de 21 % du marché des produits culturels, 16 % des produits technologiques (électroménager, téléphonie, informatique…) et 10 % de l’équipement de la personne (habillement, chaussures, etc.). À ce titre, le commerce sur Internet est devenu une classe d’actifs commerciaux à part entière, et impacte l’immobilier commercial traditionnel dont il grignote peu à peu la valeur économique en captant une partie de sa clientèle.
Le commerce spécialisé en recul
Les boutiques de « pied d’immeuble » sont les plus touchées, mais de manière différente selon leur situation géographique et le secteur d’activité des locataires. Le phénomène majeur est la disparité croissante entre les grandes artères commerçantes, où les prix du foncier et des loyers flambent, et les emplacements de moindre qualité, dans les rues secondaires, où c’est le taux de vacance qui augmente. Les centres commerciaux organisés autour d’une grande surface alimentaire et généraliste, principalement en périphérie des villes, sont eux aussi en perte de vitesse et subissent une baisse de la fréquentation.
Les nouveaux concepts de « corner », plus haut de gamme et situés en centre-ville, connaissent à l’inverse un succès croissant.
Plus de sélectivité
Pour résister, les commerçants et les distributeurs sont contraints de repenser le modèle du commerce de détail et de s’interroger sur l’organisation des magasins et des zones d’implantation. Les investisseurs en murs commerciaux, particuliers ou professionnels comme gestionnaires de SCPI, sont eux aussi forcés de s’adapter et de sélectionner leurs locataires en fonction de la pertinence et de la pérennité de leur modèle de développement. Sur un marché de plus en plus segmenté et professionnel, la capacité à sélectionner les commerces de qualité, via un site spécialisé comme flagship, est devenue un critère incontournable pour assurer la rentabilité des investissements.