Le logement intéresse à nouveau les investisseurs

Face à la hausse des prix de l’immobilier qui a fait baisser les rendements locatifs, les institutionnels ont préféré se détourner du résidentiel vers d’autres classes d’actifs (hôtels, commercial, bureaux) souvent au-delà des frontières françaises.

Aujourd’hui cette tendance est en train de s’inverser. La baisse des rendements des immeubles de bureaux réoriente les investisseurs vers le Logement. Mais sur le marché français, ce secteur est encore une niche. En effet, on constate depuis peu que les investisseurs institutionnels reviennent timidement sur le marché du Logement, mais avec appétit. Plusieurs facteurs conditionnent ce retour :

Les résidences étudiantes
Leur rentabilité supérieure aux logements classiques est notamment due à une pénurie chronique. En France métropolitaine seuls 10 à 15% des étudiants résidant hors du domicile familial sont logés dans le parc public. Le parc privé actuel ne répondant pas non plus à la demande. De plus, les grands promoteurs sont présents sur ce marché mais aucun ne s’est vraiment spécialisé. Aujourd’hui un nombre croissant de foncières et de compagnies d’assurances s’intéressent au logement étudiant afin de diversifier leurs investissements.

Les résidences qui se construisent aujourd’hui ont une implantation en cœur de ville ou proche des campus universitaires, bien placées et dotées d’une offre de services étoffée (internet haut débit, salles de sport, parkings, espaces de coworking…). Une résidence étudiante de « nouvelle génération » verra ses 140 à 150 chambres atteindre un taux de remplissage de « 95% à 98% » par an. Si le promoteur propose en sus la gestion de la résidence, ça en fait un investissement fiable et rentable.

Les résidences Services-Seniors
Sachant que le papy-boom approche avec plus de 30 % de la population française qui aura plus de 60 ans en 2035, la résidence Senior apparaît comme un marché porteur dans les années à venir. Encore faut-il proposer un produit clé en main, adaptés aux revenus de cette population (revenu moyen du français de l’ordre de 1 400 €/mois), avec la construction respectant les normes en vigueur et incluant une forme de domotique, comprenant également la gestion de la résidence et de ses services, la mutualisation avec de l‘habitat intergénérationnel … le promoteur devra répondre à un cahier des charges strictes et adapter son produit à cette cible en devenir. L’avantage de ces constructions c’est qu’elles sont demandées par les collectivités qui doivent combler un vide résidentiel entre le maintien à domicile du Senior et l’arrivée en EHPAD. Le taux de remplissage et d’occupation combinés aux autres atouts en font un investissement d’avenir, qui pourra aussi venir alléger la tâche des collectivités en logeant de manière professionnelle des populations vieillissantes dont le nombre va croissant.

Logement Intermédiaire
Au regard de sa structure, le marché français aura du mal à attirer de nouveau des investisseurs institutionnels dans l’ancien. Cependant, leur retour est programmé dans le logement intermédiaire neuf – 35.000 logements intermédiaires financés par de grands investisseurs devraient sortir de terre d’ici à 2019. Ce type de construction est le maillon manquant de la chaîne du logement, qui permet de trouver un logement à un prix accessible pour les ménages et de mettre de la fluidité dans le parc locatif social.

Le logement est un investissement pérenne, bénéficiant d’une très forte demande locative, notamment dans les grandes villes et agglomérations dynamiques économiquement où l’offre demeure insuffisante. Un immeuble de logements, à la différence d’un actif de bureaux, ne se libère jamais en totalité, ce qui assure des cash-flows récurrents et une protection contre un éventuel retour de l’inflation sur le long terme.