Le viager est un dispositif ancien qui existe depuis plus de 200 ans dans le Code civil.
Le terme « viager » signifie « en temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie.
Beaucoup de gens ont aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui donne cette connotation négative.
Dans une vente en viager immobilière, le vendeur appelé « le crédirentier » cède un bien à un acheteur appelé « débirentier » moyennant le paiement d’une rente le restant de ses jours.
La particularité essentielle de la vente en viager est, en effet, que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement imprévisible, le décès du vendeur.
Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, lequel avait acheté sa maison en viager quelques années auparavant !
Ce cas est somme toute assez rare, mais ce qui est certain, c’est que plus le décès survient rapidement et plus l’acquéreur est gagnant.
À l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnel le, l’acquéreur paiera le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un aléa et même un risque pour le vendeur et l’acquéreur, cet aléa étant une condition « sine qua non » de la vente en viager.
La vente en viager, bien qu’aujourd’hui encore assez peu répandue, pourrait connaître un regain d’intérêt du fait de l’avenir incertain des retraites et une meilleure information de la part des pouvoirs publics.
Bien que la vente en viager jouisse toujours d’une mauvaise réputation, vendeurs et acquéreurs peuvent y trouver chacun leur compte.
Les intérêts du vendeur
Pour le vendeur, la vente en viager présente un intérêt non négligeable puisqu’elle lui permet de s’assurer jusqu’à la fin de ses jours, un revenu régulier, qui sera revu périodiquement en fonction de l’évolution du coût de la vie grâce à une clause d’indexation.
Reste au vendeur à trouver un acquéreur solvable…
Si le viager est « occupé », le vendeur peut conserver son cadre de vie habituel tout en réduisant les charges liées au logement-seniors, avantage non négligeable pour une personne âgée.
À l’inverse si le viager est « libre », il retire non seulement un capital immédiat, mais aussi des revenus plus importants qu’avec une mise en location tout en étant déchargé des contraintes et risques de gestion locative.