Riche Idée

17 juin 2018
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La vente à réméré, qu’est-ce que c’est ?

La vente à réméré est une sorte de vente temporaire qui peut varier de 6 mois à 5 années, et qui à l’issue du délai envisagé permet de
racheter son propre bien, étant précisé que le vendeur peut même occuper son logement, moyennant versement d’une indemnité d’occupation librement consentie et convenue avec l’acheteur.

Ce contrat met en relation un vendeur ou cédant temporaire, personne physique ou morale qui a besoin d’un financement et un investisseur ou acheteur temporaire qui verse un capital, en espérant le récupérer avec une marge.

Plus spécifiquement la vente à réméré est une vente parfaite qui contient une condition résolutoire de faculté de rachat, dont la
réalisation est laissée à la libre disposition du vendeur.
Étant propriétaire, l’acheteur à réméré jouit de toutes les prérogatives attachées à la propriété et en supporte toutes les
charges.
Le vendeur quant à lui ne pourra de ce fait plus consentir d’ hypothèque sur le bien vendu, si ce n’est céder ses droits sur le
réméré.
Les créanciers hypothécaires et les créanciers privilégiés du vendeur ne pourront exercer leur privilège sur le droit de réméré
Si le vendeur exerce la faculté envisagée dans le contrat, la vente sera annulée ici et les parties remises rétroactivement dans leur
situation initiale avant la vente.
Fiscalement, cette opération de vente implique une taxation au titre des droits de mutation à titre onéreux. (droits
d’enregistrement, taxe de publicité foncière , plus value honoraires du notaire, pour l’IFI, le bien sera pris en compte dans le
patrimoine de l’acquéreur, avec décote d’environ 10 % de la valeur vénale du bien immobilier du fait de la clause de rachat. En
outre, une seconde décote est possible dès lors que ledit bien est loué.

Le réméré est donc une solution qui permet aux Français en difficulté financière, souvent fichés à la Banque de France, de retrouver une marge de manœuvre et de se sortir de l’impasse en quelques mois.
Concrètement, après étude du dossier client, Immosafe propose à ses investisseurs institutionnels partenaires d’acquérir le bien en question.

28 mai 2018
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Impôt 2019 – Prélèvement à la source : choisissez le bon taux !

Dès le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu entre vigueur. Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu vise à adapter le recouvrement de l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager (revenus, événements de vie) au titre de cette même année, sans en modifier les règles de calcul. Il a pour objectif de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus.

S’adapter à la vie des contribuables
Aujourd’hui, l’impôt sur le revenu est, en principe, payé l’année suivant celle de la perception des revenus.
Ce décalage peut engendrer des difficultés de trésorerie pour les contribuables qui connaissent des changements de situation ayant un impact sur leur revenu et/ou sur leur impôt sur le revenu :

  • dans leur vie personnelle (mariage, pacs, naissance, divorce, décès) ;
  • dans leur vie professionnelle quand ils sont salariés (entrée dans la vie active, retraite, changement de poste, augmentation du salaire, perte d’emploi, création d’entreprise, congé sabbatique) ou indépendants (fluctuations de l’activité) ;
  • quand ils sont propriétaires bailleurs (charges exceptionnelles, changement de locataire, loyers impayés) ;

Le prélèvement à la source permet de rendre le paiement de l’impôt contemporain de la perception des revenus et d’éviter ainsi un décalage d’un an. C’est aussi ce qui le différencie de la simple mensualisation de l’impôt.

Si vous déclarez par Internet cette année, vous connaîtrez à l’issue de votre déclarations de revenus 2017, votre taux de prélèvement à la source pour 2019. Les autres contribuables seront informés de leur taux avant la fin de l’été 2018.

L’administration fiscale calcule le taux du foyer, mais vous pouvez opter pour un taux individualisé (pour les couples) ou pour un taux neutre. Avant de faire votre choix, mieux vaut connaître les subtilités qui se cachent derrière chacun d’eux.

Taux personnalisé – foyer
Le taux personnalisé pour le foyer est calculé sur la base de votre dernière déclaration de revenus : il tient compte de l’ensemble de vos revenus, de votre situation et de vos charges de famille. Il est le même pour chacun des conjoints.
Sans démarche de votre part, le taux de prélèvement qui sera utilisé sera celui-là.

Taux individualisé
Si vous êtes en couple, il est possible d’opter pour un taux de prélèvement individualisé afin de prendre en compte des éventuels écarts de revenus entre les conjoints. Le taux est calculé par l’administration fiscale en fonction des revenus de chacun et est donc différent pour chacun des conjoints.

Taux non personnalisé / neutre
Si vous ne souhaitez pas que votre employeur connaisse votre taux de prélèvement à la source, il est possible d’opter pour le taux non personnalisé. Dans ce cas, votre employeur appliquera un taux non personnalisé qui dépend uniquement du montant de votre rémunération et ne prend pas en compte votre situation familiale.

Pour vous donner un ordre d’idée des taux applicable :
Pour un revenu inférieur à 1.367 euros : 0%
Pour un revenu de 1.500 euros, le taux sera de 2,5%
Pour un revenu de 3.000 euros, le taux sera de 12%
Pour un revenu de 5.000 euros, le taux sera de 18%
Pour un revenu de 10.000 euros, le taux sera de 24%

21 mai 2018
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Les 25 premiers groupes de produits de grande consommation au monde

Entre 2016 et 2017, le trio de tête n’a pas changé. Au 1er janvier 2018, Nestlé, Procter & Gamble et Anheuser-Busch InBev (AB InBev) occupaient, en effet, les trois premières places du classement des 25 plus grands groupes de produits de grande consommation au monde selon GlobalData. Ce classement repose sur les valorisations boursières des entreprises. P&G, dont la capitalisation boursière est restée stable à 228 Mds de dollars (184 Mds d’euros) s’est néanmoins fait souffler la première place par Nestlé dont la capitalisation boursière a bondi de 18,2 %. Celle d’AB InBev s’est également envolée à + 19,4 %.

En termes de chiffre d’affaires, 40 % des 10 premières entreprises, dont Kraft Heinz, Kweichow Moutai, AB InBev et Diageo, ont affiché une croissance positive, tandis que les 60 % restants sont restés pratiquement inchangés. Kraft Heinz a enregistré la plus forte croissance avec une augmentation de 44,4% de son chiffre d’affaires par rapport à 2016.

Le Top 25 affiche une marge d’exploitation moyenne de plus de 22,3%, avec une bonne rentabilité opérationnelle pour AB InBev à 28,3%, Constellation Brands à 32,7% et Diageo à 29,7%. Global Data a également mesuré le taux d’investissements en R&D par rapport au chiffre d’affaires. Dans la majorité des cas, les dépenses sont restées les mêmes ou ont légèrement augmenté au cours de l’année avec une moyenne globale de 1,5 %.

18 mai 2018
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Evaluer son patrimoine

declaration-impots-revenusSuite aux récents déballages gouvernementals de patrimoine, il est de bon ton de bien remplir sa déclaration de patrimoine ainsi que son IFI (pour ceux qui seraient redevables).

Les montants d’estimations sont différents par rapport à la nature et aux biens concernés.

Pour les biens immobiliers, la comparaison paraît être le meilleur moyen pour évaluer son bien en s’adressant à la chambre des notaires ou tout simplement aux agences immobilières poches de son domicile.
Concernant les résidences secondaires, aucun abattement est prévu, mais pour une résidence principale une déduction de 30 % est applicable.
Les immeubles destinés à la location peuvent bénéficier quand à eux de 25 % à 40 % pour ceux soumis à la loi de 1948 et 10 à 20 % pour les autres.

Concernant les valeurs immobilières, Sicav ou FCP, elles ne sont plus soumises à l’IFI.

L’épargne, l’assurance vie et le mobilier
Le LDD, le livret A, l’assurance vie et tout autre bien hors immobilier ne sont plus à déclarer à l’IFI.

16 mai 2018
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Réagir face à la crise

Nous entendons sans-cesse parler de la crise autour de nous : une usine qui ferme, le chômage qui augmente ou baisse légèrement… c’est un fait, le monde change, les forces économiques s’équilibrent à nos dépends.

Pendant des siècles, l’Europe et plus récemment les Etats unis et le Japon ont dominé l’économie mondiale s’octroyant une part immense d’un gâteau que nous devons désormais partager avec de nouveaux venus comme les pays du BRICS (Brésil, Russie, Inde, Chine, Afrique du sud) et plus généralement des pays qui a force d’être « en voie de développement » depuis des années ont fini par réellement progresser en terme de niveau de vie, de niveau de formation, de sécurité et qui deviennent des solutions crédibles en termes de développement économique.

Les moyens de transports de plus en plus efficaces et de moins en moins chers ainsi que les moyens de communications qui ont révolutionné le monde ces 10/15 dernières années participent à rendre la planète « plus petite » et favorisent des échanges globaux plus forts et plus fréquents.

Il y a 50 ans, il était impensable d’aller produire en Chine ou au Bengladesh pour des raisons de coûts de transport, de qualité de main d’œuvre, de corruption ou d’insécurité.

Aujourd’hui c’est le contraire : il est devenu impensable d’ouvrir une usine dans nos pays occidentaux ou la main d’œuvre coûte beaucoup plus cher pour un niveau de qualité similaire et des cadences plus élevées.

Cette mondialisation qui profite aux pays en voie de développement qui voient là une chance importante d’essor économique, d’emploi et d’augmentation du niveau de vie est également malheureusement pour le moment synonyme de concurrence déloyale, de dumping social, d’évasion fiscale : il ne faut pas voir que les mauvais côtés de la mondialisation, mais il ne faut pas non plus en ignorer naïvement les conséquences sur notre économie et sur nos vies.

Dans la jungle, terrible jungle, la part du lion est morte ce soir

L’idée selon laquelle la crise économique actuelle est due aux excès des marchés (et il y en a), à la crise de la quarantaine du capitalisme non régulé (et c’est vrai) n’est selon moi donc pas la véritable explication de fond de ce que nous vivons : s’attendre à ce que les gouvernements redressent la barre tôt ou tard car nous vivons simplement une période de crise passagère est illusoire.

Nous ne vivons pas une crise temporaire qui finira bien par se résorber mais une période de mutation et d’équilibrage des forces économiques des grands ensembles ou la part du lion avec les avantages que ça implique fait désormais partie du passé.

Napoléon 1er a dit « quand la Chine se réveillera, le monde tremblera » : nous sommes en train de vivre ce moment, à ceci près que c’est surtout la « vieille Europe » qui est entrain de trembler, c’est aujourd’hui le seul grand ensemble à être en récession économique, la crise dont on entend nous parler jour et nuit n’existe plus que chez nous.

Et bien ne tremblez pas, agissez ! Ne subissez plus la situation et prenez les choses en main, les politiques étant totalement impuissants devant cette situation, nous devons chacun à notre niveau prendre les dispositions nécessaires pour lutter contre la crise, et assurer notre avenir et celui de nos enfants qui connaîtront probablement une situation encore plus compliquée que la nôtre.

Lutter, je veux bien mais comment ?

Voici quelques pistes qui peuvent se révéler intéressantes, voir indispensables si vous êtes dans une situations financière compliquée :

Ne jamais dépenser plus que ce que vous gagnez

c’est une règle qui peut paraitre fondamentale, basique, c’est pourtant le non-respect de cette règle qui a mené les finances publiques dans l’abime : aucun budget depuis 1974 n’a été voté à l’équilibre en France.

Nos politiques ont donc décrété que la France pouvait vivre au-dessus de ses moyens et financer la différence avec de la dette publique, ne faites jamais cette erreur pour vos finances et mettre un pied dans les crédits à la consommation revient à vous tirer une balle dans le pied. Voire probablement pire.

Pilotez un budget

Cela peut encore une fois sembler être une évidence mais combien le font vraiment ?

Nous avons tous l’impression que nous savons « à peu près » ce que nous dépensons mais en réalité tant que vous n’avez pas fait sérieusement le travail, vous risquez d’avoir des surprises !

Je ne vous parle pas de noter vos tickets de caisse, c’est chronophage et inutile : il s’agit plutôt de noter vos couts récurrents (abonnements, loyers…) et d’aller débusquer les dépenses cachées, indirectes, vous pouvez utiliser le budget Riche Idée pour cela.

Un budget simple et fiable est outil indispensable pour prendre les bonnes décisions, pourriez-vous conduire une voiture sans tableau de bord ?

Réduisez vos dépenses

Une fois que vous avez un budget, le plus intéressant commence : comment faire pour réduire le montant de chacune de vos dépenses, sans perdre en service ou en faisant de petites concessions. Un exemple : votre forfait téléphonique coûte 20€ / mois, n’y a-t-il pas moins cher ? Avez-vous réellement besoin d’un forfait illimité ou ne consommez-vous qu’une à deux heures ?

Ne sous-estimez pas les petites économies : gagner 10€ par mois sur plusieurs centres de cout génère des économies beaucoup plus importantes que vous ne le pensez, prenez le comme un jeu !

Enfin, l’argent que vous économisez est net d’impôt, il est plus efficace de diminuer ses dépenses de 100€ que d’augmenter ses revenus de 100€ nets (qui ne font en réalité que 70 ou 80€) c’est donc un moyen efficace et vous êtes seul décisionnaire.

Augmentez vos revenus, diminuez votre dépendance

Si vous êtes salarié, vous êtes très fortement dépendant du salaire que vous verse votre employeur, parfois à 100%. Cette dépendance est mauvaise car en cas de perte de votre travail, vous perdez la totalité de vos revenus, ce qui du coup vous met dans une situation inconfortable vis-à-vis de votre employeur et vous devenez prêt à accepter n’importe quoi pour garder votre job.

Il est donc nécessaire de diminuer cette dépendance envers votre employeur en vous créant de nouvelles sources de revenus : démarrer une activité en tant qu’auto entrepreneur, donner des cours de Français, de maths ou de guitare, faire de l’achat-vente sur des sites de petites annonces,  vendre des fleurs sur le marché le WE… tous les moyens sont bons pour réduire votre dépendance tout en augmentant vos revenus et vous avez forcément une connaissance, un savoir-faire que vous pouvez utiliser !

Tous les ans, faites le bilan entre vos revenus salariés et vos autres revenus et mesurez votre dépendance, celle-ci doit baisser petit à petit jusqu’à pourquoi pas un jour devenir financièrement indépendant de votre employeur !

Investissez

L’argent qui dort, c’est de l’argent qui s’effrite, s’érode en raison de l’inflation : vous devez investir vos économies sur les supports qui vous conviennent le mieux, et il y en a pour tous les gouts et pour tous les niveaux de risque : immobilier physique, immobilier papier (SCPI), Bourse, Assurance-vie…

Vous n’y connaissez rien en investissement ? Ce n’est pas une excuse, formez-vous ! Internet regorge d’information sur le sujet et il n’y a pas de fatalité sur le sujet, vous ne serez peut-être pas le futur Warren Buffet mais vous avez largement de quoi vous documenter et acquérir les bases suffisantes pour pouvoir investir.

9 mai 2018
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La discipline est mère du succès

Avec la meilleure stratégie du monde, l’investisseur ayant un processus de pensée comme ci-dessous ne peut être gagnant : il lui manque la discipline.

Il ne suffit pas de savoir choisir une entreprise exceptionnelle, encore faut-il pouvoir l’acheter à bon prix et garder ses convictions, même au cœur de la tempête. C’est cela, la discipline.

Je vais reprendre encore une fois les forums boursiers populaires (Boursorama & co) : le nombre d’investisseurs tombant dans la caricature que l’on peut y trouver est impressionnant. Rien ne sert d’avoir des objectifs longs termes lors de l’achat d’une action si c’est pour liquider sa ligne au premier sursaut de M. le marché.

De grands investisseurs ont pour habitude de dire que l’investissement, d’une manière globale, c’est 1% de stratégie et 99% de discipline. Comment leur donner tort ?

L’ennui est le piège de tout investisseur
Pourquoi certaines personnes ne semblent pas alors pouvoir se tenir à leur stratégie, aussi infinitésimale soit sa pondération dans la grande équation de l’investissement ? Il me semble que l’ennui en est la raison principale. Qu’il est ennuyeux d’attendre des mois voire des années qu’un scénario se réalise, sans toucher à ses positions, en ayant juste à effectuer les vérifications de base au fil des publications semestrielles (voire trimestrielles).

Au lieu de cela, l’investisseur n’ayant pas la discipline nécessaire va regarder très (trop ?) souvent les graphiques et s’enliser dans ce que j’appellerais des « sur-réflexions », consistant à se dire que puisque le marché ne va pas dans le sens de sa stratégie initiale, alors l’erreur se trouve forcément de son côté.

Comment résister à cet ennui ? La solution toute trouvée de mon côté a été d’allonger mon horizon de placement et de prendre une approche patrimoniale de la bourse : à présent, je possède réellement une part des sociétés dans lesquelles j’investis, et non un bout de papier numérique dont la cotation est volatile. Et cela change tout.

Attention : je ne dis pas qu’allonger son horizon de placement est la solution pour tout investisseur, mais c’est peut être un bon début de réponse.

Les trois D. : un début de réussite ?
Comme Philip Roth le disait : « Les trois D. Détermination, disponibilité, discipline, et la réussite est à portée de main. » et c’est bien le propos de mon article. L’investisseur doit être déterminé à atteindre ses objectifs, se dégager des disponibilités, afin de toujours avoir un temps de travail et d’apprentissage dédié à la bourse et surtout, ne laissons pas en chemin la sacro-sainte discipline.

Je le crois avec toute la fermeté de mes convictions : la discipline, outre la stratégie, est définitivement mère du succès.

7 mai 2018
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Investir à bon prix : quand acheter une action ?

Quand une entreprise a été repérée (une recherche sur un screener par exemple ou une idée dans un magazine), que son analyse vous a dit tout ce qu’il y avait à savoir en apparence : bilan solide, entreprise rentable, coupon régulier … Réside une question : faut-il acheter une action les yeux fermés ? Je vais tenter de vous donner dans cet article plusieurs « billes », que j’utilise, pour investir intelligemment dans des entreprises solides.

Investir à bon prix : quand acheter une action ?
De ma propre expérience, plusieurs solutions s’offrent à vous quand vous souhaitez investir dans une valeur. L’article n’a bien sur pas la prétention d’être exhaustif mais il réside néanmoins les approches suivantes :

  • L’approche valeur,
  • L’approche du plus bas à 52 semaines,
  • L’approche technique,
  • L’approche pas à pas,
  • Un mix des 4

Acheter une action avec l’approche valeur
Cette approche est celle que Benjamin Graham défini dans son livre L’Investisseur intelligent : Un livre de conseils pratiques. On pourrait par ailleurs citer que c’est celle utilisée par Warren Buffet ou bien d’autres grands investisseurs.

Le principe que je vais résumer rapidement (mais que vous pouvez découvrir plus en détail dans le livre L’Investisseur intelligent : Un livre de conseils pratiques) est le suivant : Acheter une entreprise valant une certaine valeur, mettons 1 euro à un prix de seulement quelques centimes. Si vous estimez la valeur de l’entreprise à 75 euros et que celle-ci côte à 52 euros, d’aucun ne dirait que celle-ci est une « opportunité ».

L’heure est venue d’acheter des actions ?

En fait avec cette approche, j’aime souvent revenir à l’image d’un billet de banque. Si quelqu’un vous vendait 60 euros un billet de 100 euros, vous n’hésiteriez pas un seul instant à l’acheter (après vous être assuré que c’est bien un vrai billet). Cette image ne devrait jamais vous quitter.

Pour résumer cette approche (encore une fois simplifiée au maximum), on pourrait citer Warren Buffet : « Le prix est ce que vous payez, la valeur ce que vous obtenez ».

Acheter une action avec l’approche plus bas à 52 semaines
Cette approche est celle que je préfère à la fois pour ouvrir une ligne et à la fois pour renforcer une ligne. Quand vous avez repéré une société extrêmement profitable et que celle-ci côte sur ses plus bas cours à 52 semaines, vous êtes probablement sur une opportunité.

Vous devez bien sur faire les vérifications de sécurité en vous posant les bonnes questions, notamment « Est-ce que l’ensemble des éléments m’ayant poussé à mettre cette valeur en watch list sont toujours vrais ? ». Autrement dit, l’entreprise est-elle toujours exceptionnelle ?

Si la réponse est oui, probablement que vous souhaiterez l’obtenir à ce prix.

Acheter une action avec l’approche technique
L’approche technique est une approche que je n’apprécie pas. Il ne faut pas oublier que même si l’on souhaite investir à long terme, les prix ont une mémoire. Cette mémoire s’exprime sous la forme de niveaux clefs de résistance et de support.

Investir sur le rebond d’un support majeur ou sur le passage réussit à la hausse d’une zone de résistance majeure peut être une bonne technique.

Acheter une action avec l’approche pas à pas
Cette approche est excellente quand vous débutez en bourse. Le principe est d’investir dans une action quel que soit le prix puis de renforcer régulièrement cette ligne afin de construire une ligne sur un prix le plus décoté possible si les cours chutent ou de suivre la hausse si les cours montent.

Bien sûr je vois arriver d’ici les gens me disant que moyenner à la baisse c’est laid. Attention : moyenner à la baisse une entreprise dégueulasse et moyenner à la baisse une entreprise exceptionnelle n’est pas la même chose.

Ne rechignez jamais à faire les soldes et à compléter votre garde-robe à outrance, principalement si vos polos préférés se vendent à 5 euros au lieu des 80 euros habituels (tagada, tagada, comprendra qui pourra).

Acheter une action avec l’approche mixée
Bon, forcément vous vous y attendiez, le mieux est encore de faire un savant et équilibré mélange des 4 approches. En gros, on pourrait traduire cela par « acheter la décote d’une valeur sur un support majeur, qui se trouve être le plus bas à 52 semaines et compléter sa ligne en renforçant au fur et à mesure dans le temps ».

Je suis allé chercher cela très loin, je dois vous l’avouer mais au final, c’est bien l’approche mixée que j’utilise au fur et à mesure de la création de mon portefeuille en bourse.

Et vous, quelle approche utilisez-vous pour acheter une valeur ?

2 mai 2018
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Portefeuille Actions Avril 2018

Mai 2018
Performance du mois : 4.11%
Performance du mois du CAC40 NR (Dividendes Nets Réinvestis) : 6.65%
Performance du mois de Carmignac Investissement : 3.28%

Année 208
Performance depuis le 01/01/2018 : -1.54%

Création du portefeuille (Février 2011)
Performance du portefeuille depuis sa création : 89.80%
Performance du CAC40 NR (Dividendes Nets Réinvestis) depuis la création du portefeuille : 63.20%
Performance de Carmignac Investissement depuis la création du portefeuille : 44.08%

Stratégie du mois
La stratégie du mois a été de renforcer la partie SIIC sur le compte titre Degiro avec Mercialys, le remplacement de CYS Inv par MFA financial suite à l’OPA sur CYS.

Dividendes du Mois

  • CYS Investments Inc
  • TOTAL

Evolution de la valeur de la part / Performance mensuelle / Performance du portefeuille depuis sa création

Composition Portefeuille