Août 2017
Performance du mois : -2.69%
Performance du mois du CAC40 NR (Dividendes Nets Réinvestis) : -0.08%
Performance du mois de Carmignac Investissement : -3.28%
Année 2017
Performance depuis le 01/01/2017 : -1.46%
Création du portefeuille (Février 2011)
Performance du portefeuille depuis sa création : 81.53%
Performance du CAC40 NR (Dividendes Nets Réinvestis) depuis la création du portefeuille : 50.28%
Performance de Carmignac Investissement depuis la création du portefeuille : 26.2%
Stratégie du mois
La stratégie du mois a été de toucher les dividendes et d’attendre pour réinvestir ceux-ci.
Dividendes du Mois
General Mills
VastNed Retail NV
Evolution de la valeur de la part / Performance mensuelle / Performance du portefeuille depuis sa création
S’il est préférable de préparer sa retraite le plus tôt possible, il est encore temps de le faire. Nos conseils si vous vous y prenez sur le tard.
Une préparation indispensable
Idéalement, la retraite se prépare dès son entrée dans la vie active. La réalité est toute autre : à chaque âge ses priorités. On épargne d’abord pour acquérir sa résidence principale et pour rembourser son prêt immobilier, il faut ensuite financer les études des enfants et les aider à entrer dans la vie active. Après votre 50e anniversaire, généralement, votre emprunt immobilier est remboursé, vos enfants autonomes et votre consommation plus raisonnable. Enfin et surtout, vous êtes souvent mieux rémunérés. Il devient alors plus facile de préparer votre retraite. Et il est urgent de le faire si vous n’avez pas commencé à épargner : il vous reste une quinzaine d’années pour vous assurer un complément de revenus, désormais indispensable. En effet le « taux de remplacement » moyen, c’est-à-dire le rapport entre le montant de votre pension de retraite totale et votre dernier revenu, ne cesse de baisser. En moyenne, vous toucherez à la retraite 50 % de votre ancien revenu. Votre niveau de vie pourra alors être vu à la baisse si vous n’avez pas prévu un complément de revenus (rente, revenus locatifs, revenus financiers…).
Evaluez vos futurs besoins
Afin d’établir une stratégie retraite pertinente, un bilan précis de votre situation s’impose. Posez-vous les bonnes questions : Quel sera le montant de votre pension de retraite ? Dès 35 ans, vous recevez tous les 5 ans un relevé de situation individuelle (RIS) récapitulant les droits acquis dans tous vos régimes de retraite obligatoires. Vous pouvez également le consulter en ligne à tout moment, sur le service dédié : www.lassuranceretraite.fr. Ce site permet aussi de calculer votre date de départ en retraite, et de faire une évaluation de votre future pension de retraite selon différents scénarios (baisse des revenus, stabilité, hausse des revenus…). Quels seront vos besoins mensuels à la retraite ? Certaines dépenses vont se réduire automatiquement. Par exemple : votre budget transport lié à vos déplacements domicile-travail. D’autres dépenses deviendront inutiles, comme celles liées aux enfants. Calculez ainsi vos futurs besoins mensuels : alimentation, services, assurances, loisirs, santé… n’oubliez rien.
Prévoir des revenus complémentaires
Les revenus complémentaires peuvent provenir d’une épargne convertie en rente viagère, mais aussi d’un investissement immobilier locatif. L’intérêt est double : les loyers vous garantissent des revenus réguliers et vous disposez d’un patrimoine à transmettre à vos enfants. Cet investissement sera optimisé grâce aux dispositifs de défiscalisation : Pinel dans le neuf, Censi-Bouvard en résidence service, Malraux dans l’ancien à rénover… C’est également le moyen de vous constituer une épargne à moindre frais : vous empruntez pour acheter, et le loyer perçu couvre une partie des échéances du prêt immobilier.
Comment préparer sa retraite avec un petit revenu ?
Pas encore quinquagénaire, mais ayant des revenus limités, vous vous inquiétez pour votre future retraite ? Il y a toujours des solutions. Si vous n’êtes pas propriétaire, l’idéal est de commencer par l’acquisition de votre résidence principale. Commencez donc par vous constituer une épargne : qui servira d’apport pour un éventuel futur achat immobilier. À la retraite, vous aurez besoin d’un logement plus petit car vos enfants seront partis, vous n’exigerez plus la proximité des écoles, de votre lieu de travail…
Le prix de ce logement aura toutes les chances d’être moins élevé que celui de votre logement actuel, qui constituera un complément de revenu lorsque vous serez à la retraite, en convertissant le capital en rente. Pour constituer cette épargne en douceur, mettez de côté les rentrées d’argent exceptionnelles : primes, 13e mois…
Mais astreignez-vous surtout à épargner régulièrement chaque mois, même une petite somme. Mettre 80 euros de côté chaque mois, après un versement initial de 100 euros, c’est cumuler en 10 ans, hors intérêts, 9 700 euros. Par exemple, avec un taux d’intérêt de 3 % et grâce à l’effet de cliquet (les intérêts acquis génèrent à leur tour des intérêts), vous pourrez atteindre plus de 11 300 euros en 10 ans, et 26 400 euros en 20 ans ! Des pistes pour économiser en vue de la retraite De nombreuses pistes permettent de faire des économies non négligeables, par exemple : ne garder qu’une voiture si vous en avez deux afin d’éviter les frais d’entretien, d’assurance, de contrôle technique, etc. Toutefois, c’est au niveau du logement que ces économies peuvent s’avérer les plus intéressantes : si vous êtes locataire : l’idéal serait d’acquérir votre logement si vous disposez d’une épargne suffisante pour constituer un apport conséquent, si vous remboursez un emprunt immobilier, et n’aurez pas terminé lors de la retraite : essayez d’épargner pour réaliser un remboursement anticipé afin de ne plus subir cette charge une fois à la retraite, si vous êtes propriétaire : vous pouvez envisager de revendre votre maison, pour acquérir un logement plus fonctionnel, plus facile à entretenir, plus adapté après un certain âge…
Ce logement sera moins cher à entretenir, sa taxe foncière sans doute moins élevée, et la différence de prix entre le logement vendu et le logement acheté dégagera une somme à dédier à votre épargne retraite.
Malgré les apparences, nous sommes bien au printemps, ce qui veut dire que l’été arrive à grand pas ! C’est bientôt la saison des longues soirées sur la terrasse et dans le jardin, mais aussi des guêpes et des barbecues.
Pour les guêpes, je n’ai pas vraiment de solution à proposer. En revanche, je connais quelques astuces pour réduire vos dépenses lorsque vous organisez un barbecue (ou un dîner en général d’ailleurs).
Faites vos courses en avance, au lieu du vendredi ou samedi juste avant le dîner. Ça vous permettra d’éviter la foule et surtout de profiter des promotions sur la viande invendue. Cette viande se gardera sans problème dans un congélateur.
Pourquoi des prix réduits sur la viande ? Dans beaucoup de magasins, toute la viande pour barbecue qui est en rayon depuis la fin de semaine passée est soldée dès le lundi. Non pas parce qu’elle est devenue périmée, mais parce que les magasins doivent s’en débarrasser au plus vite avant qu’elle ne le soit, et refaire le plein pour le week-end suivant.
D’ailleurs, à propos de la viande : ce sera une des dépenses les plus lourdes pour votre barbecue. Comment réduire ce coût ? En choisissant des viandes qui sont de toute façon moins coûteuses, comme le poulet par exemple. Avez-vous déjà essayé des cuisses de poulet rôties au barbecue ? C’est excellent !
Pour le dessert, allez au plus simple. En général, à la fin d’un barbecue, vos invites n’ont plus si faim que ça. Une pastèque ne coûte pas cher et ravira tout le monde, car elle est très rafraîchissante et ne pèse pas sur l’estomac.
Enfin, un conseil général : n’hésitez pas à mettre vos invités à contribution. Par exemple demandez à chaque invité de ramener une entrée ou un dessert, ou encore des boissons pour tout le monde. Faites juste attention de ne pas demander la même chose à deux personnes différentes. Ça ne serait pas grave, mais vous risquez de vous retrouver avec 5 kilos de salade de riz sur les bras
Dans une SCPI à capital variable, le prix est fixé en fonction de la valeur des immeubles par expertise, donc le cours correspond à la valeur réel.
Dans une SCPI à capital fixe, le prix est déterminé en fonction de l’offre et la demande comme en bourse donc le cours peut être surévalué ou sous-évalué suivant le déséquilibre de l’offre et la demande/en cas de grave crise et de ventes massives. Les cours par confrontation peuvent baisser fortement (jusqu’à la moité de leur valeur).
Pour le capital variable, le gérant sera obligé de mettre en vente des immeubles dans une période défavorable donc une perte de capital, cependant le prix risque d’être moins dévalorisé en capital variable car le prix est déterminé par sa valeur intrinsèque et non la confrontation offre demande.
Avec le capital variable, quand le marché est équilibré, l’achat ou la vente se fait dans les 15 jours avec une formalité simplifiée.
Dans le capital fixe, il faut envoyer l’achat ou la vente en recommandé avec accusé de réception pour une confrontation une fois par mois et indiquer un ordre d’achat ou de vente, si le cours est mal déterminé et qu’il ne passe pas il est reporté au mois suivant et ainsi de suite.
Dans le capital variable, il n’est plus possible de souscrire quand le capital statutaire est atteint, il faut attendre un déplafonnement.
Avant de vous lancer dans l’aventure « pierre papier », assurez-vous de détenir les informations indispensables pour bien choisir votre SCPI.
Après avoir déterminé vos objectifs et arrêté votre choix sur un type de SCPI, il ne vous reste plus qu’à choisir la ou les meilleures SCPI disponibles. Mais cette tâche n’est pas aisée, car il existe de nombreuses SCPI sur le marché, et toutes ne se valent pas. Toutefois, leur activité est encadrée et surveillée par l’autorité des marchés financiers. Grâce à la publication d’un rapport annuel répertoriant de nombreuses informations financières et patrimoniales, consultables via internet, vous pouvez sélectionner les SCPI les plus dynamiques du marché.
Analysez les performances passées de la SCPI
Même si cela semble évident, vous devez consulter les performances passées des SCPI que vous envisagez d’acquérir. Trois indicateurs permettent de mesurer la performance d’une SCPI. Pour commencer, informez-vous sur l’évolution du rendement sur plusieurs années. Cette information n’est toutefois pas suffisante, pour apprécier le rendement global d’une SCPI vous devez également connaître la valorisation de la part de SCPI dans le temps. Ces deux indicateurs mesurent la rentabilité globale des parts de SCPI, un indicateur indispensable pour ne pas être dupé par des rendements forts dûs à une dévalorisation du prix de la part. En effet, le rendement est obtenu en rapportant les revenus distribués à la valeur d’une part. Ainsi, lorsque la valeur de la part fléchit alors que les revenus distribués restent stables, cela entraîne un accroissement artificiel du rendement des parts. Enfin pour avoir une bonne vision à long terme, vous devez examiner le taux de rendement interne (TRI) qui rapporte les rendements annualisés sur 5, 10 et 15 ans à la valorisation du prix des parts sur la même période. Vous trouverez ces informations sur le net ou en vous adressant directement à la société gérant la SCPI.
Etudiez la composition et la qualité du patrimoine de la SCPI
Vous devez également tenir compte de la composition du patrimoine de la SCPI. Plus son patrimoine est diversifié, plus elle possède d’actifs, plus sa capacité à mutualiser les risques est importante. A ce titre, vérifiez la répartition géographique, sectorielle et la taille de la SCPI.
Vérifiez le taux d’occupation et la qualité des locataires
Indice important du dynamisme d’une SCPI : le taux d’occupation des locaux. A partir de 90 %, considérez que ce taux d’occupation est très acceptable.
Après avoir apprécié la qualité des emplacements, n’oubliez pas de vérifier celle des locataires. Vous pouvez privilégier les SCPI dont les biens sont loués par des administrations ou encore des sociétés ou des enseignes connues. Enfin, éviter les SCPI dont les revenus sont assurés à plus de 5 % par un seul locataire.
Consultez le report à nouveau de la SCPI
Un autre élément à ne pas négliger : le report à nouveau. Sorte de réserve accumulée grâce à la non-distribution des loyers, elle doit être suffisante pour compenser à l’avenir une éventuelle baisse de la rentabilité des loyers, mais raisonnable pour ne pas amputer excessivement, l’année où elle est constituée, le rendement offert. En outre, vous pouvez savoir si pour maintenir ses distributions de revenu, la SCPI a déjà puisé dans cette réserve. Il suffit alors de consulter l’évolution des résultats financiers de la SCPI dans le rapport annuel. Si pour une année donnée, le résultat par part est inférieur aux revenus distribués par part, cela signifie que la SCPI a déjà pioché dans la réserve pour maintenir ou augmenter son rendement.
Comparez les frais de souscription de la SCPI
Avant de vous décider, comparez les différents frais prélevés par la société qui gère la SCPI : commissions de souscription (5 à 12 % du montant souscrit), de gestion (8 et 12 % des recettes locatives HT) et de cession.
Appréciez le prix d’acquisition et la valorisation des parts
Chaque année, un expert immobilier indépendant détermine la valeur réelle du patrimoine appartenant à la SCPI : l’actif net réévalué (ANR). Lorsque vous achetez des parts, suite à une augmentation de capital par exemple, comparez cet ANR au prix de souscription. Ce prix de souscription par part doit être inférieur à ANR divisé par le nombre de part.
Mesurez la liquidité de la SCPI
Comme dit plus haut, ce placement investi exclusivement en immobilier et non coté en Bourse est considéré comme peu « liquide ». Il faut donc avoir à l’esprit que l’achat et la revente des parts peut s’avérer difficile, notamment en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Les modalités de vente des parts de SCPI varient selon que la SCPI est à capital variable ou à capital fixe. Si la SCPI est à capital variable, la société rembourse vos parts à condition qu’un acheteur compense ce retrait, sauf si elle a prévu un fonds de remboursement. A l’heure actuelle, peu de SCPI possède un tel fonds. Généralement, il est mis en place lorsque de nombreuses parts sont en attente d’acheteurs.
Si la SCPI est à capital fixe, vous vendez vos parts sur un marché secondaire animé par la société de gestion. Par conséquent, avant de souscrire, veillez au dynamisme de ce marché.
Les difficultés liées à la liquidité des SCPI peuvent rebuter mais au final, la revente de vos parts ne sera pas plus compliquée que celle d’un bien immobilier en direct. De plus, lorsque vous investissez dans des SCPI, gardez à l’esprit que pour répondre à vos objectifs, ce placement doit être réalisé sur le long terme.
En fonction des modalités de commercialisation retenues par la société de gestion de SCPI, l’investisseur devra s’adresser :
soit directement auprès de la société de gestion;
soit auprès des réseaux bancaires ;
soit auprès de conseils en gestion de patrimoine, habilités et partenaires de la société de gestion
Ayant effectué mon achat de SCPI via un conseiller en gestion de patrimoine, je peux vous parrainer et vous présenter son offre tout comprise. Contactez moi via le formulaire Contact prévu à cet effet.
4 août 2017
de @RicheIdee.com Commentaires fermés sur #5 – SCPI : Quelles sont les particularités des SCPI ?
Ce placement convient-il à votre situation financière et à votre « profil» d’investisseur ?
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme.
Elles doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu « liquide ». Les conditions de cession (délais, prix) peuvent varier fortement en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et de la non-transmissibilité de l’avantage fiscal en ce qui concerne les SCPI « fiscales ». Répondant aux lois de l’offre et de la demande, ce marché connaît de longs cycles de hausse et de baisse. Il faut donc avoir conscience que la revente de ses parts peut s’avérer difficile, notamment dans un contexte de déprime immobilière et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
S’il est préférable de préparer sa retraite le plus tôt possible, il est encore temps de le faire. Nos conseils si vous vous y prenez sur le tard.
